上家签署买卖居间协议后违约是否应承担责任

【房屋居间协议】上家签署买卖居间协议后违约应承担责任吗?

随着房地产交易市场活跃度的不断上升，上家跳价现象也在不断增加。为此，就上家是否应当承担违约责任的问题，笔者将通过具体案例分析，以便大家了解有关法律知识，更好的维护自己的合法利益。

案情概述：

2009年5月，于先生通过中介公司欲购买郭先生位于上海市浦东新区锦绣路某某室物业，通过中介公司进行磋商，最终三方达成了一致意见，约定该物业价格为290万元，三方签署了《房地产买卖居间协议》，并约定签署协议后45日内签署正式买卖合同，之后于先生将意向金3万元交给中介公司，郭先生签收定金后与中介公司签署了《定金保管书》，之后于先生按照协议的约定要求与郭先生签署正式的买卖合同，但是于先生通过了解得知，郭先生已经通过其他中介将房屋以320万元的价格另行出售给了他人，并已与他人签署了正式的买卖合同。于先生立即与郭先生协商解决赔偿事宜，但是郭先生表示可以按照协议的约定双倍返还定金6万元，于先生则不同意。双方遂发生纠纷。于先生则将郭先生起诉至法院，申请查封了郭先生的上述房产，要求其双倍返还定金6万元，并要求赔偿房屋差价损失30万元。

争议焦点：

本案争议焦点在于上家郭先生是否应当承担定金双倍返还的责任?是否应当承担赔偿房屋差价的法律责任?

原告于先生认为：依据三方签署的《房地产买卖居间协议》的约定，双方就该房屋的价款、交易条件、交房时间等都作了详细的约定，该协议具有买卖合同的所有条件，现郭先生单方违约将房屋以高价另售他人，应当承担定金双倍返还的法律责任，并应当赔偿其房屋的差价损失。

被告郭先生则认为：三方签署的《房地产买卖居间协议》系对房屋交易的预约，并不具有正式买卖合同的法律效力，故同意双倍返还定金6万元，但是不应当承担赔偿房屋差价损失30万元的法律责任。

最终该案经法院开庭审理，判决郭先生双倍返还于先生定金6万元，并酌情确定赔偿其房屋差价损失8万元。

法律点评：

第一、依据合同法的相关规定，给付定金的一方不履行合同义务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行的，应当双倍返还定金。本案中，郭先生签收于先生支付的定金后违约，应当按照约定双倍返还。

第二、由于郭先生的违约行为导致于先生丧失在同时期购买其他房屋的机会，使本可通过与郭先生订立买卖合同而获利的机会丧失，在房价上涨的情况下，于先生的利益受损。因双倍返还定金仍无法弥补于先生的经济损失，故郭先生应赔偿于先生的损失。但由于双方处于预约阶段，于先生未全额支付对价，郭先生只应对于先生的机会利益损失而非可得利益损失进行赔偿，对此法院酌情确定赔偿损失8万元完全符合法律的规定。