婚前共同出资购房，离婚时怎样进行分割

案件名称：离婚纠纷

审理法院：上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民一(民)终字第351号

法院观点：原审法院根据夫妻共同财产依法分割及适当照顾女方的财产分配原则对夫妻共同财产进行了处理，充分考虑了双方之间利益的平衡，合法合理，二审法院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对A、B的上诉请求，均不予支持。

案情简介

上诉人(原审原告，女方)A。

上诉人(原审被告，男方)B。

2002年8月A与B自行相识恋爱，2004年4月28日登记结婚。2003年6月A与B共同购买了上海市中潭路房屋，该房屋总价76万元，A与B共同出资首付后，剩余资金30万元当时由商业贷款25.9万元和公积金贷款4.1万元组成，主贷人均是A。2004年12月该贷款全部还清，产权人登记在A、B名下。审理中，法院根据B于2011年2月12日的申请，委托上海某房地产估价有限公司对该房屋进行了评估。2011年3月16日评估结论为中潭路房屋建筑面积为97.15平方米、地下一层51幢46号车位建筑面积为29.14平方米(用途为住宅、权属为产权)，该房屋每平方米单价为26,900元，该房屋总价为261.3万元。车位总价为15万元，合计为276.3万元(评估结果有效期为一年)。目前，该房屋无人居住。

2004年2月2日B与案外人C签订上海市房地产买卖合同，约定B向C购买上海市阜新路房屋，房款为1,369,276元等。2004年11月26日，B支付首付款110万元，剩余30万元系银行贷款。2004年12月30日，B取得阜新路房屋的产权(产权登记在B名下)，该房屋建筑面积为133.98平方米。2008年11月22日B与案外人D签订房地产买卖合同，合同约定，B向D出售阜新路房屋，价格为150万元(11,196元每平方米)等。交易成功后B所得150万元，但B承担营业税83,250元和个人所得税15,000元。现阜新路房屋的产权不在B名下。

各方观点

一、关于中潭路房屋

B认为，1、该房屋的首付A仅出资6万元，由于自己是外籍人员，故银行贷款只能用A的名义，但钱是自己出的;2、当时创业时间不长，自己资金不够，向自己的父亲借款20万元，以后用招商银行的资金20万元归还。3、要求将该房屋归自己，因为自己在上海没有其他住所，自己需要在上海和新西兰之间往来。

A认为自己当时出资与B相差不多，贷款一起归还。自己要该房屋。

二、关于阜新路房屋

A认为，B出售该房屋既未经自己认可又明显低于当时市场的价格且出售所得款项全部由B取得，显然是在转移财产。同时提供了2008年11月《房地产时报》刊登的房产价格信息，认为当时该地段房产的价格在每平方米约1.5-1.6万元左右，现B以上述价格出售明显低于市场价，故应当按照市场价来算价格。B认为，当时出售该房是迫于无奈，A擅自将公司的钱款占为己有，致使公司资金运行出现问题,才将该房屋出售，得款后将其中的133万元用于公司运行。因此，该款不应在本案中作为夫妻共同财产予以分割。有待二个公司清算后再进行处理。

原审判决后A、B均不服，向二审法院提起上诉。A上诉称，原审认为认定同居关系需符合以夫妻名义过于片面，从双方实际情况和生效判决查明的事实来看，应当认定双方同居开始于2003年6月份;B未经A同意，擅自出售阜新路房屋，应按出卖时和离婚处理时市场价值(包括按就高原则确定的处理时的市场价)之间的价差赔偿损失。

B上诉称，阜新路房屋购房合同为婚前所签，系B的婚前财产，且支付购房款距离双方登记结婚仅8个月时间，100余万元的首付款不可能是夫妻共同财产，B已积极举证证明首付款系B的婚前财产，原审将阜新路房屋出售款作为夫妻共同财产分割明显不公，且B已将所得价款中的133万元用于公司运行，B和A与两公司之间形成了债权债务关系，故售房款不应在本案中一并处理。中潭路房屋系婚前购买，虽登记为共同共有，但B的出资远多于A，应根据共有人对共有财产的贡献大小进行分割。

法院观点

原审法院归纳本案争议焦点一，中潭路房屋系双方婚前共同出资购置，虽在出资上双方有所不同，但购房行为系双方真实意思的表示，且在婚后共同还款，产权证登记在双方的名下，因此，该房屋应认定双方共有为宜。鉴于双方均主张得到该房屋并愿意从最终的房屋价款中给付对方折价款，法院认为，房屋的取得系双方共同出资购置，产权归双方共有并无异议，从目前双方居住现状、还款能力和负债情况分析，该房屋归B所有，B给付A相应的折价款更有利各自的现状和履行。

有关阜新路房屋，从该房屋的取得时间，可以确认在双方婚姻关系存续期间购置，B认为是用自己婚前的钱款购置，但B没有举证，法院不予采信，应认定双方共有。原审法院判决：一、自判决生效之日起30日内，中潭路房屋和地下车位产权归B所有，B给付A房屋折价款1381,500元;二、自判决生效之日起30日内，B给付A阜新路房屋折价款742,927.5元;于判决生效之日起30日内履行。

二审法院观点：关于阜新路房屋出售款的分割问题。B出售阜新路房屋的价格确略低于当时的市场价，但考虑到B对阜新路房屋的贡献较A要大，故原审均分售房款亦符合情理。

综上所述，原审法院根据夫妻共同财产依法分割及适当照顾女方的财产分配原则对夫妻共同财产进行了处理，充分考虑了双方之间利益的平衡，合法合理，二审法院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对A、B的上诉请求，均不予支持。

律师点评

夫妻双方婚前共同出资购买房屋、婚后共同还贷，房屋产权登记在双方名下的，离婚时的房产分割根据婚姻存续时间以及出资、还贷情况大致有三种处理方式：(1)不考虑购房时的各自出资情况，均等分割。这比较适合于婚姻存续时间以及共同生活时间长且双方出资差不多的情况，此时均等分割体现了公平原则。(2)以分割房产时房屋的市值扣除双方婚前财产部分，剩余财产均等分割。这种适合于婚姻关系存续时间相对较长，购房时使用一方婚前财产的价值较大的情况。(3)按照购房时双方的出资比例进行分割，所还贷款则区分婚前和婚后两部分，使用婚前财产还贷部分属于个人婚前财产，婚后还贷部分属于夫妻共同财产。此种方式适合于婚姻存续时间较短或者婚后共同生活时间较短的情形。本案当事人A、B在婚前基于双方均认可的缔结婚姻关系的目的而共同出资购买了中潭路房屋，且在婚后共同还贷;虽然在婚前购房时二人的出资额不同，但将房屋登记为共同共有，故仍宜认定为夫妻共同财产。(分割时应按共同财产的分割原则进行处理。而不能在分割时考虑扣除各自的出资再行分割或按照出资比例进行分割。)

按照我国《民诉法》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案阜新路房屋购买于婚后，但B主张系使用其婚前财产所购，那么依据上述法律规定，B应当对自己的主张提供证据加以证明，因其没有举证故法院不予采信其主张，故本案法院仍将阜新路房屋认定为夫妻共同财产。

我国《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。以及我国《妇女权益保障法》第四十八条也规定，夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决;协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。该原则是对男女平等原则的重要补充，它强调男女双方享有平等分割财产权利的同时，适当照顾子女和女方利益。父母的离异会给未成年子女的生活带来一些不利的影响，为了能使子女将来在一个较好的环境里成长，夫妻在分割财产时应根据子女的学习和生活需要，给抚养子女的一方多分些财产，以照顾子女的实际需要。另外，就我国妇女的实际社会状况而言，妇女的经济收入和独立谋生能力与男子相比尚存一定的差距，且女方在家务劳动中付出较多。为避免妇女因经济生活问题而影响其离婚请求权的行使，且离婚后生活有保障，在分割夫妻共同财产时，应给予女方较多的财产份额，或在财产种类上将某些对正常生活影响较大的财产，如住房等分割给女方。

本案当事人婚后无子女，故在分割夫妻共同财产时无需考虑照顾子女的原则。因此，本案一、二审法院在B对房产贡献较大的情况下，根据夫妻共同财产依法分割及适当照顾女方权益的财产分配原则对夫妻共同财产进行了对半分割，则是充分考虑了A、B双方之间利益的平衡，实属合法又合理。