婚后购买的房产如何分割?对方婚前购买的房产增值我有权分享吗?

【案例分析】

案例一 婚后购买的房产如何分割?

赵某（女）与张某（男）结婚两年，靠省吃简用准备了25万元，想一次付款购买两居室，但尚欠20余万元，赵某的父母支助了14万元，赵某另外向叔叔又借了10万元，可住进新房2年多，张某竟然向赵某提出离婚，并向法院递交了要求离婚的诉状。由于赵某不同意，第一次起诉离婚未果，办年后，张某再次提起离婚诉讼，赵某眼见和好无望，同意离婚，双方对财产分割有异议，法院经审理认为，依据我国《婚姻法》有关规定，该套房产是双方登记结婚后所得，应属夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，离婚时应由双方协议处理，协议不成时，法院应根据财产的具体情况并参照照顾子女和女方权益的原则判决。

这套作为夫妻共同财产的房产估价40万元，因夫妻尚有赵某叔叔的借款10万元，所以，夫妻共同财产的净值只有30万元，双方各有一半即为15万元。父母的14万元应当视为对双方的赠与，无需返还。考虑到赵某对房产的取得贡献较大，因此房产归赵某所有，补偿15万给张某。张某关于赵某存有过错应当少分的主张，因为缺乏证据支持，法院没有采纳。

案例二 对方婚前购买的房产增值我有权分享吗?

李晨在在一家外企工作，薪资颇丰。2002年4月，在朝阳区购买了一套商品房，付款20万元，其余23万元贷款15年， 2002年10月，李晨认识了张静(女)，不久二人结为夫妇， 5年后，因为李晨发现彼此性格不合，经常争吵，双方感情淡漠，没有共同语言，互不关心，感情已无法挽回，李晨向法院提起离婚诉讼，在婚姻关系存续期间，双方共同偿还贷款9.2万元。此时，李晨婚前所购房产的市值已达90万元。双方对夫妻其他共同财产的分割都没有异议，只是在谈及房产的分割时，张静主张该房产在婚姻存续期间的增值部分应属于夫妻共同财产，要求对这部分共同财产进行分割。李晨则认为，该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。法院最终判决，准予双方离婚，但李晨不仅要支付46000元给张静，即结婚期间偿还按揭款的一半，还要与其分享房产增值部分。根据评估，法官认为，在他们二人结婚期间，以夫妻共同财产支付的按揭款产生的房产增值为18万多元，应该一人一半，因此还要支付9万多元给张静。

法院最终判决，准予双方离婚，但李晨不仅要支付26500元给张静，即结婚期间偿还按揭款的一半，还要与其分享房产增值部分。根据评估，法官认为，在他们二人结婚期间，以夫妻共同财产支付的按揭款产生的房产增值为7万多元，应该一人一半，因此张爱国还要支付35000多元给朱晓敏。

问题1：一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房产如何处理?

分析：一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房产就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割。在婚姻关系存续期间的增值，依附于婚前所购房产产生，由此引起的价值增值及亏损也应当归属于该房产产权人，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

因此，离婚时，另一方主张对婚后增值部分进行分割的，一般不会得到法院的支持，如案例2。

问题2：一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了产权证，婚后继续还贷的房产，如何分割?

分析：房产系一方婚前购得，应将房产视为一方婚前个人财产，房产的增值依附于婚前所购房产产生，也应当属于一方个人所有。但是房产共同还贷部分，也就是向银行的借款应视为买房一方的个人债务，因此婚后不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，都是夫妻的共同权益的付出，还贷的部分中包含对方一半的权益，离婚时一方要返还给对方。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，或双方对此另有约定除外。

但是，并非所有案件都是遵循此原则处理，全国各地法院的判决结果也不相同。在上海，法院在处理该类纠纷时，遵循的原则是，夫妻一方婚前以个人财产购买房产，并按揭贷款，产权证登记在自己名下的，该房产仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房产为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房产为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

实践中，很多人主张房产增值部分应当视为共同财产，上海以外的很多法院依据该观点作出的判决不在少数。我们认为，对于共同还贷一方是否有权分割房产增值部分，关键还是看夫妻双方的共同还贷或其他共同劳务是否是房产增值的主要原因。如果是，那么共同还贷一方有权要求分割增值部分收益，如两人通过对房屋装修使房产增值就是典型情况。如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。

因为我国法律对此问题没有明确规定，而学者们又对此看法不同，导致了各地司法实践的不同操作，如果读者遇到此类问题，建议咨询当地司法部门或是律师具体的实践操作。

问题3：夫妻婚后出资(包括贷款)购买的房产如何分割?

分析：这是最简单的一种情形：首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。但是现实生活中很多夫妻会将孩子的名字加在产权证上，那么分割时要保留孩子的份额。其次，明确产值，即明确房产价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。该价值可以双方协商确认，协商不成的，可以委托评估机构进行评估。最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要先将未还贷部分除去，分割后由取得房产产权的一方继续承担未还贷部分的本金和利息。

问题4：一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房产如何分割?

分析：此类情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前，《婚姻法》对此没有明确规定，而实际上大部分家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，有些地方的法院会认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。但我们认为这种操作显失公平，产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产。毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以，这类情形原则上也应将房产视为一方婚前个人财产，对此类纠纷，上海法院司法实践中遵循的也是这样的原则。

问题5：离婚时，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，如何处理?

分析：夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房产为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房产时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允。因此，上海法院在实践中，区分下列情形处理：

(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

(2)一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，女昏后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

问题6：父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与?

分析：父母实际出资时，在具体意思表示不明的情形下，没有证据表明出资性质的前提下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。什么能证明是借贷而不是赠与呢?实践中的出资协议或借条都可以证明，此外还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。

实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房产产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。