离婚时三类按揭房怎么分割

导读：笔者从大量代理的婚姻家庭案件中发现离婚诉讼中争议最大的就是财产问题，而财产问题中涉及面最大的是房产。目前存在的房产分割的争议种类主要有以下几种：商品房，福利房，赠与和继承房，拆迁安置房等。

结合实务操作，对以上几种分类进行各个浅析，并提出其中存在的难点问题：

一、商品房是按照市场规则，买卖双方平等地协商房屋的价格、质量等各要素的商业合同行为。主要分为以下几种情况：一次性付款的房屋，几次付款的房屋，按揭房。三种类型中按揭房最为复杂，以下对按揭房的几种情况进行论述。

按揭房即按揭购房，是指以其所购房产作抵押，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金的一种购买房屋的方式。这中间涉及几个主体：购房人、房地产商、贷款银行，有的还涉及担保公司。当购房人与房地产商签订购房合同后，如果购房人是按揭购房的，就需要与银行签订贷款合同，从银行贷出首付款外的购房余款支付给房地产商;所购房屋将被抵押给银行，作为贷款的担保。这样购房人就完成了整个购房手续，余下的只是购房人与银行之间的债务问题。

1.婚前一方购买房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房产证婚后办理在婚前购买方名下，或者尚未办理房屋产权证的离婚(如果未来办理产权证也是办理在婚前购买方名下)。

如果单从法律关系分析此种情况，许多人认为：该房屋就是婚前财产。因为房屋买卖的行为已经在婚前就完成，无论购房方是否结婚，他都会支付按揭款，也会得到房屋的产权证。夫妻双方在婚后共同支付的按揭款只是归还的银行贷款债务，已经和购房行为没有任何关系。所以，这样的房屋就是婚前财产，对方能够分到的就只有共同支付的按揭款的一半。

但是，部分人认为，这样有违公平，特别是当婚姻关系的时间较长的时候。由于双方共同供养按揭房，导致另一方丧失了自己购买房屋的机会(一个家庭供养两套按揭房的可能性小)，那么，如果在离婚时，只是分割给对方共同支付的按揭款的一半，对房屋的增值没有分割，至少对共同支付的按揭款增值部分就没有得到公平的处理。

反对分增值款的人认为：房屋存在增值也会存在减值，比如在2007年购买的房屋就可能比现在的价格高，如果减值了，对方是否也承担相应的亏损。当然，如果是因为装修引起的价值变化，而装修又是夫妻双方共同出资的，这部分引起的增值就应该作为夫妻共有财产分割。

笔者赞成是婚前财产，对房屋的增值，特别是因为房屋在婚后装修引起的增值，处于公平的考虑应给予合理的分割。

2.婚后购买房屋，支付部分按揭款，离婚时没有取得房屋产权证或者取得房屋产权证的。

离婚时对于没有取得房屋产权证的，物权尚未明确，判决房屋所有权归属就存在问题。如何处理这样的案件，《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”