婚前共同购买的房产如何定性

案情简介

上诉人(原审被告，男方)A。

被上诉人(原审原告，女方)B。

A、B原系夫妻关系，2008年5月20日登记结婚，婚前双方即断断续续共同生活。2010年11月13日双方协议离婚，《离婚协议书》约定：“(1)双方婚后共同开办的上海某食品有限公司经变更后法人为A，股东系A所荐自然人，双方经协商所有股权归A所有，并由A承担所有的债权债务，B放弃一切所有权，同时也不承担相应债权债务;(2)双方夫妻共同居住的位于上海市闵行区莘松路房产(以下简称系争房屋)如有出售，偿还所有债务后，剩余房款A、B双方按相应比例分割;(3)上海市浦东新区枣庄路房产，如有出售此房屋，偿还所有债务后，剩余房款A、B方按相应比例的现金分割;(4)婚后共同购置的私家车辆归A所有，B配合A办理变更车主相关事宜;(5)B的父母出资的上海某食品有限公司开办费用人民币8万元整，由A出售名下任一房产后归还;双方确认在婚姻存续期间的共同债务，全部由A承担归还。”

本案系争房屋购买时间为2007年11月14日，总价款1,410,000元，首付710,000元，贷款700,000元，房屋产权登记人为A。B支付房屋首付房款180,000元，并支付给A192,000元用于装潢。2010年12月29日，A与案外人C签订房地产买卖合同约定该房出售给C，房产转让价款共计2,450,000元，该转让款中包含房屋内的装潢。A收到房屋出售款后还清该房剩余贷款计614,930.75元。

各方观点

B在原审中诉称：A、B原系夫妻，于2010年11月13日协议离婚。双方对夫妻共同财产分割达成一致意见。根据《离婚协议书》约定，在A出售B与A夫妻存续期间共同居住的系争房屋，偿还所有债务后，剩余房款双方按相应比例分割。2010年12月29日A将该房屋出售给C，房屋出售价款为2,450,000元整。虽然该房登记在A一人名下，但由于购房时B尚未与前夫离婚，同时出于信任，本着两人以后长相厮守的愿望，B在2007年10月27日和2007年11月14日，分别向房屋卖方支付购房款20,000元和160,000元;并在2008年3月3日向A账户打款192,000元用于该房屋装潢，同时还以现金方式支付装潢费，合计共支付装潢款258,000元;此后对房屋的内部软装饰中投入又近40,000元，故该房应当认定为夫妻共同财产。此外，《离婚协议书》中也将该房列入夫妻共同财产，进一步说明双方对该房性质在离婚时已经明确为夫妻共同财产。《离婚协议书》所规定的“如有出售此房屋，偿还所有债务后，A、B双方按相应比例的分割”，这里“所有债务”应当为针对房屋的贷款，因而现要求1、按照2,450,000元的房款总价扣除归还的剩余贷款615,000元，A应支付B折价款917,500元;2、按照《离婚协议书》约定，B的父母出资的上海某食品有限公司开办费用80,000元整，A出售名下任一房产后归还，现在A已出售房产，归还条件已成熟，因而请求A归还B的父母80,000元。

A不服原审法院判决，上诉称：本案所称的所有债务并不是仅仅指房屋贷款，而是整个夫妻共同债务。枣庄路房屋没有贷款，也约定了归还债务，故所有贷款是指所有的夫妻债务，并不只是房屋贷款。原审认定夫妻共同债务均由A一人承担也是错误的，因房产登记在A一人名下，故仅是由A出面归还债务，并不是用A的其他财产归还夫妻共同债务。请求将本案发回重审或请求撤销原判第一项，A给付B出售房屋后约定比例折价款86,164.03元。

法院观点

本案主要争议焦点1、系争房屋是属于A婚前个人财产,还是A、B共同财产;2、《离婚协议书》约定“偿还所有债务后”，这里“所有债务”是专指房屋贷款还是包括公司债务在内的其他一切债务。

原审法院认为：A、B离婚后应当对夫妻共同财产依法进行分割，具体分割方案双方可自行协商。A、B协议离婚时签订的《离婚协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，且在本案审理中，A、B双方均要求按照协议处理，故法院根据协议约定进行财产分割。

对于争议焦点1.系争房屋购买时间虽然早于A、B登记结婚时间，但双方均确认登记结婚前已断断续续共同生活，根据已查明的事实，B不仅支付了部分首付款，还投入钱款对房屋进行装修，可以认定A、B都出于结婚目的及婚后共同生活的计划和需要而购买此房屋，从房屋购买和装潢出资看，B均大量资金投入，故可以认定该房为A、B夫妻共同财产。对于A辩称从B账户打款至A账户的192,000元系向B所借的装潢款，无证据证明，且其说法不符合常理，法院不予采信。对于B所称装潢款出资250,000余元及软装潢40,000元，无充分证据证明，难以认定，法院根据证据认定B装潢花费192,000元。

对于争议焦点2.根据《离婚协议书》“夫妻共同财产处理”约定，首先，B、A双方婚后共同开办公司，离婚后该公司所有股权转给A，A同时承担所有债务，然后对两处房屋的分割、车辆的分割、对B的父母出资款的债务归还均作了详尽阐述，在名称的表述上也分别用了“双方婚后共同开办的上海某食品有限公司”、“夫妻共同居住的位于上海市闵行区莘松路房产”、“购买的上海市浦东新区枣庄房屋”、“其他财产”、“其他债务”等，对每一项财产约定清晰明了，具有完整性，并各具有独立性，故可以认定系争房屋出售后“偿还所有债务”应当认定为该房的贷款。至于A辩称若A承担了上海某食品有限公司的所有债务后，还要被分割房款，有违诚信原则，应当指出，公司股权转让时，A应当对公司经营、盈利及负债情况完全知情，考虑到双方原为夫妻关系，并共同生活，故不能简单从债务的承担来推定是否有悖诚信;从目前双方提供的证据来看，并无A受胁迫而被迫签订协议的情形存在，故可以认定A既愿意承担公司债务，又愿意分割房屋系其真实意思表示，对A此节辩称不予采信。

综上，对于系争房屋出售后房款的分割，由于双方协议未对具体的分割比例予以约定，根据双方的出资情况兼顾该房出售时价款中包含了装潢部分，酌情确定售房款扣除剩余贷款后B、A按照四六比例进行分割，B分得40%的份额。A、B开设公司时B的父母出资80,000元应当认定为夫妻共同债务，根据约定该债务应当在出售房屋后先行归还，故确定B、A按照四六比例承担，但由于债权人系B的父母，本案无法处理，可由债权人另行主张。对于A要求分割枣庄路房屋的主张，因目前该房尚未出售，故本案不作处理。

二审法院认为：本案系争房屋虽在双方婚前购买，但基于双方婚前曾有共同生活的事实、B在购买系争房屋时有出资，双方最终缔结婚姻的事实以及《离婚协议书》中将系争房屋作为夫妻共同财产分割的约定，故原审将系争房屋作为夫妻共同财产进行处理，并无不当。至于系争房屋分割时，是将系争房屋剩余的贷款扣除，还是将夫妻所有共同债务扣除后再作分割，双方存有异议。综观《离婚协议书》全文，所涉的各项夫妻共同财产分割的条款，均含有财产的归属、债务的处理和分配的方案及原则等，各项财产的处理，以各自独立的形式列明，因此，系争房屋条款中的偿还所有债务后，剩余房款男女双方按相应比例的现金分割，此处的所有债务，理解为仅指向与系争房屋有关的债务更符合本案的实际情况。原审法院对此阐述的理由正确，A认为所有债务应包含所有夫妻共同债务，其一、二审中提交的证据无法证明其所主张的事实，故不予采纳。

律师点评

《婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”《婚姻法司法解释(二)》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”第九条：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”A、B协议离婚时签订的《离婚协议书》是双方在自愿平等的基础上协商一致的结果，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，且在本案审理中，A、B双方均要求按照协议处理，故法院根据协议约定进行财产分割。

关于系争房屋的处理。此问题涉及到对于婚前双方出资购房，产证登记在一方名下，离婚时如何分割的问题。判断在婚前以一方名义购买的房产但双方均有出资的，是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房。如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房，比如是双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时，一般来说，法院大都作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属，若在产权人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下，其配偶对此负有举证的责任。本案中系争房产虽购买于A、B双方登记结婚之前，但双方均确认婚前已共同生活的事实，现有证据也表明B在购买系争房屋时亦有出资，且双方最终缔结婚姻的事实以及《离婚协议书》中双方将系争房屋作为夫妻共同财产分割的约定，可以认定A、B购买系争房屋时是出于结婚及婚后共同生活的目的，故法院将系争房屋作为夫妻共同财产进行处理，并无不当。

至于系争房屋分割时，是将系争房屋剩余的贷款扣除，还是将夫妻所有共同债务扣除后再作分割的处理。A认为所有债务应包含所有夫妻共同债务，但其在一、二审中提交的证据均无法证明其所主张的事实。综合分析《离婚协议书》的内容，各项夫妻共同财产的分割条款约定清晰明了，均含有财产的归属、债务的处理和分配的方案及原则等，对各项财产的处理具有完整性，同时各条款之间又具有独立性，各财产项下约定的债务均应该理解为与该项下财产相关的债务，与其他项下债务无关。因此，系争房屋出售后“偿还所有债务”应当认定为清偿该房的贷款。关于房产的分割比例，由于离婚协议只约定了“剩余房款男女双方按相应比例分割”，具体的比例并未明确约定，根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条：“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。”考虑到双方的出资情况兼顾该房出售时价款中包含了装潢部分，法院酌情确定售房款扣除剩余贷款后B、A按照四六比例进行分割尚属合理。