同居期间共同出资买房分手怎么处理

关键词：同居共同出资登记一人名下未结婚分割

争议焦点：购房期间A、B之间是否系同居关系?本案系争房屋属A、B共同共有，还是属于B个人所有?结婚不成时该如何分割?

案件名称：同居关系析产纠纷

审理法院：上海市松江区人民法院(2012)松民一(民)初字第5826号

法院观点：尽管横港路房屋最终登记在B一人名下，但A、B双方当时存在共同购买该房屋的合意，故A汇入的上述款项应视为其在横港路房屋的出资，根据A的出资比例，结合该房屋的评估价值，法院酌情确定B应支付A房屋折价款486,736元。

案情简介

原告A。

被告B。

A、B原系恋人关系，双方于2012年4月分手。双方在恋爱期间，于2008年6月4日以1,040,221元的价格共同购买了永泰路房屋，该房屋登记在A、B名下。2010年4月30日，A、B将上述房屋以1,880,000元的价格予以出售。2010年5月8日，B以实际成交价2,590,000元的价格向案外人购买了横港路的房屋，该房屋产权登记在B名下。

2010年5月4日，永泰路房屋的买受人将首付款580,000元中的370,000元汇入A账户，210,000元汇入B账户，2010年5月7日，A将包括上述款项在内的共计420,000元汇入B账户，B将上述款项用于支付了横港路房屋的首付款。

在诉讼过程中，经A申请，法院委托上海某房地产估价有限公司对横港路房屋进行估价，2013年1月11日该估价公司出具《松江区横港路某号全幢住宅房地产估价报告》，结论为该房屋市场价值为3,042,100元。A对该估价报告无异议，B则认为该估价报告缺乏充足的论证数据和严密的推论过程，估价结果与房屋市场实际售价有差异。在庭审中，评估人员接受本院询问，就评估价格的做出向法院予以陈述。

2012年8月26日，上海市浦东新区某街道居民委员会出具居住证明，证明A、B二人于2008年10月至2010年7月期间，居住在该小区永泰路房屋内。2012年9月10日，松江区泗泾镇某居民委员会出具居住证明，证明A、B二人自2010年12月至2012年4月期间，共同居住在本小区横港路房屋内。在庭审过程中，证人C向法院陈述，其与A、B均系朋友关系，其去过永泰路房屋和横港路房屋，去的时候A与B是居住在一起的。

各方观点

A诉称：A、B自2001年建立恋爱关系，2006年起共同生活。2008年6月，两人以1,040,000元的价格共同购置了永泰路房屋用于共同生活，其中购房首付款及装修款约470,000元由两人共同出资，贷款720,000元由A独自还款。2010年4月，两人将永泰路房屋以1,880,000元的价格出售，支付剩余房贷后，余款约1,200,000元由B保管。此后，双方共同购买了横港路房屋，将出售永泰路房屋所得的1,200,000元全部用于支付该房屋的首付款、交易税费、中介佣金及装修。当时为了享受首套房贷款利率优惠，考虑到A已有贷款记录，故只以B一人作为该房屋的购房人及贷款人，产权也只登记在B一人名下。该房屋购得后，一直由两人共同居住。2012年4月，B向A提出分手，A搬离了横港路房屋，就该房屋的分割问题与B多次协商未果。故A诉至法院要求判令：1、依法分割A、B在同居期间共同出资购买了上海市松江区泗泾镇横港路房屋，B向A支付600,000元。

B辩称：不同意A的诉请，涉案房屋所有权人是B，因此A诉请没有依据。根据有关法律规定，B和出售方签订买卖合同，取得产权证明，因此B享有房屋所有权，且B是唯一出资方，A所说和B共同购买缺乏依据。

法院观点

法院认为，本案中，双方当事人的争议焦点在于：一、购房期间A、B之间是否系同居关系?二、A在横港路的房屋中有无出资，若有，则出资额为多少?

针对争议焦点一，A认为双方在恋爱期间，一直共同生活在一起，双方经济也是混同的，B则认为双方系恋人，但未同居生活，经济也未混同。对此，根据A提供的上海市浦东新区某街道居民委员会出具居住证明、松江区泗泾镇某居民委员会出具居住证明、A电信发票账单的地址以及证人C的陈述这一系列证据来看，A、B在恋爱期间曾共同生活在永泰路房屋和横港路房屋内，故对A的该主张法院予以采信。至于A称双方在同居期间经济混同，但A提供的证据不足以证明其观点，法院难以采信。

针对争议焦点二，永泰路房屋系A、B双方共同购置，产权也登记在双方名下。从庭审中提供的两套房屋的居间协议、买卖合同看，A、B双方将该永泰路房屋出售后即以B名义买入了横港路房屋，且从银行查询情况看，横港路房屋的部分首付款系用出售永泰路房屋的房款支付的，B称双方对永泰路房屋的出售款已经分割了，但并未提供相应的证据予以证明，故对该意见不予采信。根据查明的事实，B在购买横港路房屋时，A通过其个人账户向B的账户汇入了420,000元用于购房，该款项中370,000元系出售永泰路房屋的售房款，鉴于永泰路房屋的出售款双方并未予以分割，且结合横港路房屋的居间协议和上海市松江区人民法院(2010)松民一(民)初字第8644号民事判决书的判决内容，尽管横港路房屋最终登记在B一人名下，但A、B双方当时存在共同购买该房屋的合意，故A汇入的上述款项应视为其在横港路房屋的出资，根据A的出资比例，结合该房屋的评估价值，法院酌情确定B应支付A房屋折价款486,736元。

律师点评

时下房屋逐渐成为缔结婚姻的重要条件，当男女恋情发展到一定程度后均会考虑婚前买房，但是并不是每对恋人都会顺利步入婚姻殿堂，在感情破裂的时候，随之而来的就是恋爱期间的财产纠纷问题。一般来说，对于一些小额的财物，我们认为是一种赠与关系，只要赠与物已经交付或者登记，赠与行为即已经完成，赠与方无权要求返还。但是对于像房产这样价值较大的财物，如果仍然这样认为，就会对给付财产的一方不公平。基于对法律的认识与理解的不同，男女双方之间在给付大额财物时往往又没有书面约定，导致法律实务中在如何确定分手后的财产权属上容易产生分歧。

本案依据A提供的证据及证人证言，可以确定当事人A、B系同居关系，本案系争房屋系在同居期间由双方共同出资购买但登记在B一人名下。最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。但对于一般共有财产的处理是否应适用《婚姻法》的规定，按照照顾女方的原则进行平均分配呢?笔者认为，《婚姻法》是调整夫妻身份及其财产关系的专门法律，分割夫妻共同财产应适用婚姻法的规定处理。本案当事人仅是同居关系，未办理婚姻登记，双方没有形成法律上的夫妻身份关系，因此对同居期间的财产分割就不宜适用《婚姻法》的规定处理，而应适用我国《民法通则》、《物权法》及相关司法解释的规定处理。

虽然同居关系双方的权利义务与夫妻之间的权利义务不同，但同居双方一般也一定程度地实际存在着类似或等同于夫妻的事实。若同居双方在同居期间财产混同或一方为了另一方事业的顺利发展而付出较多的时间、精力的，则不宜仅仅依据《物权法》以不动产物权的登记作为确定房产权利归属的标准。《物权法》第19条、第33条等条款表明，房屋物权登记具有的是在社会公众中的公示公信效力，仅推定登记的物权人为房屋产权人，在不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据的可以推翻这种推定，从而确定真正的权利人。产权登记是对房屋当时权属关系及表现状态的认可和证明，其本身并不创设具体的权利义务关系，当事人是否真正拥有不动产，仍由当事人之间的民事实体法律关系决定。换言之，涉案房屋虽登记在一方名下，但不能据此就认定为一方所有。

《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案当事人A在与B同居期间共同出资购买系争房屋，双方未就系争房屋按份共有、还是共同共有作出约定，且双方没有合法的婚姻家庭关系，故本案系争房屋应认定为按份共有。现双方已分手，该房又登记在B一人名下，根据《物权法》的相关规定，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割;按份共有人可以随时请求分割。对按份共有财产的分割，有协议的，按协议处理，没有协议的，根据各自的出资额确定。

本案法院根据A、B具有共同购买该房屋的合意，及A、B各自的出资比例，结合该房屋的评估价值，酌情确定房屋归B所有，B支付A房屋折价款486,736元。