逾期交房索赔两百万 退房与否按约定

案情：

2010年3月28日，邓女士在同安一个别墅区购买了一套高档住宅。当时，她与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定以189万元的价格，购买一套面积为194平方米的商品房，开发商应于2011年12月31日前交付商品房。

双方约定，如果开发商未如约交房，邓女士有权解除合同。不过，后来开发商又要求邓女士签了一份《补充协议》，这一协议又将逾期交房责任改成约定为，如果开发商逾期交房，合同继续履行。而且，开发商只要按日向购房者支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过商品房总价款的1%。

邓女士对于这一《补充协议》很不满。她认为，《补充协议》免除了开发商责任，却排除了购房者的主要权利，这样的协议“显失公平”。

起诉开发商索赔200多万

去年12月31日以来，邓女士都是租房子住，为此花费了65000元的租金。另外她因购房付了132万元的按揭款，也产生了13万多元的利息。

因此，她起诉要求，开发商返还本金并赔偿损失，共计人民币216万多元。

针对邓女士的起诉，开发商答辩称，他们与邓女士签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，符合公平原则，不存在撤销情形。开发商还指出，邓女士起诉时间太晚了。因为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》从签订之日到起诉时已超过1年的除斥期间，撤销权已经消灭。因此，开发商请求法院驳回邓女士的诉讼请求。

针对开发商的答辩，邓女士的代理人、福建旭丰律师事务所张作勇律师认为，这一合同显失公平，依法可予以撤销。而且，根据合同法规定，如果邓女士在签订合同时不知道合同内容，那么该除斥期间就应该从知道之日起计算。

专家说法：能否退房按约定处理

厦门大学法学院黄健雄教授：根据最高法院(法释[2003]7号)规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

律师：对于逾期交房能否成为退房的理由，如果双方有书面的约定，则按约定来处理。

相关法律知识：

合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。

合同的法定解除条件

合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

1．因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。

2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。此即债务人拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。作为合同解除条件，它一是要求债务人有过错，二是拒绝行为违法(无合法理由)，三是有履行能力。

3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。

4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。其他违约行为致使合同目的不能实现时，也应如此。

5．法律规定的其他情形。法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的，从其规定。

合同协议解除的条件

合同协议解除的条件，是双方当事人协商一致解除原合同关系。其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同，其主要内容为废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。

协议解除采取合同(即解除协议)方式，因此应具备合同的有效要件，即：当事人具有相应的行为能力；意思表示真实；内容不违反强行法规范和社会公共利益；采取适当的形式。