透过上海某商品房预售合同纠纷看诉讼时效

案情介绍：

曹某与上海某房地产公司(下称“房产公司”)于2001年11月25日签订了一份《商品房预售合同》(下称《合同》)，合同约定房产公司2002年3月31日前交房，交房条件为取得《住宅交付使用许可证》(下称《许可证》)，办好大产证。付款方式为分期支付，最后一次付款时间为2002年3月31日，与交房日相同。

合同签订后，房产公司未能按约交付房屋，曹某由此也未在2002年3月31日支付尾款。房产公司2003年7月18日向曹某交付钥匙，2004年4月26取得《许可证》，2004年7月13日通知曹某去付款并办理产权证。曹某分别在2004年8月23日和9月17日委托律师发函要求房产公司承担逾期交房违约金，(曹某另有一份2004年3月15日的催告违约金函因无送达凭证而未能被法院认定)，因违约金大于购房尾款，故曹某主张两相冲减，要求房产公司尽快办理产权证，但房产公司没有应允。

2005年2月，曹某以房产公司逾期交房违约为由起诉至法院，要求房产公司支付违约金，办理产权证。法院经审理认为，房产公司违约是实，但曹某主张违约金超过了两年的诉讼时效，故其诉讼请求不予支持，最后判决房产公司在曹某履行合同义务后为曹某办理房屋产权转移手续。

本案涉及的法律问题思考：

一、房屋“交付”的法律概念

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”可见，“房屋转移占有”即为法定的“交付”，而转移占有的外在表现形式就是出卖人将房屋钥匙交付给买受人。因此，老百姓常说的“交钥匙”实际上就是《解释》第11条明确规定的房屋交付。

当然，转移占有并不意味着房屋所有权的转移。根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理房屋登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，房屋买受人实际占有房屋后如果没有取得该房屋产权证，就没有取得该房屋的所有权。而老百姓购房的目的肯定不是仅为了居住，还包括对房屋行使完整的物权，即占有、使用、处分、收益。因此，法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付”进行特别约定。如果房屋买卖双方在购房合同中明确约定了其他交付条件的，应以双方的约定条件为准，因此，《解释》第11条同时规定：“但当事人另有约定的除外。”

本案曹某与房产公司签订的《合同》明确约定了房屋交付条件为房产公司取得《许可证》，办好大产证。因此，房产公司2003年7月18日向曹某交钥匙不能认定为房屋交付，交付时间为房产公司取得《许可证》的2004年4月26日。