主合同变更会影响抵押的效力吗？
来源：网络据合同相互间的主从关系，可以将合同分为主合同与从合同。所谓主合同，是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。那么在一个从合同为抵押的合同中，主合同要是发生了变更，那从合同中抵押的效力会受到影响吗?本文通过一则案例分析为您解答。
【案情】
2005年8月29日，被告马某因承包九江市一娱乐场所，以自有一套住房作为抵押担保，向九江市某银行申请借款人民币30万元。双方签订了《借款合同》、《房地产抵押担保合同》各一份，并到九江市房产部门办理了抵押物登记。借款合同约定：被告马某向该银行借款人民币30万元，借款期限至2006年8月28日，借款利率为月息7.26‰,后因故该笔借款未发放。同年9月5日，被告马某又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》各一份，约定借款金额为人民币40万元，借款用途为购房，月利率为8.58‰，借款期限至2007年9月6日，并约定原抵押合同一同生效，但双方没有重新办理抵押物登记。借款到期后，被告马某只归还本息5万元，截止2008年2月20日，被告马某尚欠该银行借款本息46万余元。为此，该银行于2008年3月诉至法院请求判令被告马某偿还借款本息，并拍卖、变卖抵押物房屋优先受偿。
【分歧】
主合同变更是否影响抵押效力?
第一种观点认为，抵押合同未生效，银行不享有优先受偿权。理由是，抵押合同是从合同，2005年8月29日银行与马某签订抵押合同所担保的主债权是30万元的借款，而不是同年9月5日的40万元的借款。由于30万元借款并未发生，属于从合同的抵押合同失去了担保对象。9月5日，双方再次签订40万元的偿款合同时约定原抵押合同一同生效，但根据我国担保法第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，银行与马某应再次到房产部门办理登记，注明担保的债权是40万元的借款，抵押合同才成立。因银行与马某未去办理登记，故抵押合同不发生法律效力。
第二种观点认为，抵押合同生效，银行享有优先受偿权。理由是：银行与马某于2005年8月29日到房产部门办理了抵押物登记，尽管登记时抵押合同担保的主债权是30万元的借款，但该借款合同未履行，同年9月5日双方签订40万元的借款合同，并约定原抵押一同生效，实际上是对抵押合同担保的主债权进行变更，这种变更是当事人的意见自治，未违反法律的强制性规定，因而抵押合同仍然有效。
【管析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
抵押是物的担保方式，是指债务人或第三人继续保持对不动产、不动产权利、动产等特定财产的占有，而依照一定的方式将该等财产作为债权的担保，在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中，优先受偿权是抵押权的核心和实质。
抵押权的特征之一是其从属性，即抵押权作为一种担保物权，自然属于从权利，其成立、消灭和处理必须以一定债权关系的存在为前提而且从属于该主债权，故第一种观点看似颇有道理。但是，我国担保法规定以不动产作为抵押的，应当办理抵押物登记，其立法目的之一是确保债权人优先受偿权的实现，原则上债务人将房产等财产进行抵押并办理登记后不允许债务人再将房产等用于其他债权抵押。
本案中，虽然银行与马某办理抵押物登记时，抵押合同担保的住债权是30万元借款，但该借款合同未履行，随即银行与马某重新签订40万元的借款合同，同时约定原抵押合同一同生效，这种约定主要是对抵押合同所担保的主债权数额进行变更，合同当事人还是原来的当事人，担保的主债权还是借款，性质未发生变化，抵押合同担保的主债权是存在的，同时并未损害第三人的利益，重要的是这种约定能确保抵押权的实现。在银行、马某未到房产部门办理解除抵押物登记时，银行的权益仍然能够得到保护，银行与马某签订两份借款合同的时间仅相差7天，机械地理解银行、马某先要到房产部门办理撤销30万元主债权的抵押登记，再办理40万元主债权的抵押登记，只会增加当事人的累赘，其实是没有必要的。
需要指出的是，我国物权法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，与我国担保法第四十一规定的不同，物权法将不动产和不动产物权登记作为抵押权的成立条件，而非抵押合同的生效条件，因本案当事人的行为发生在物权法实施之前，应当适用当时的法律规定，故在此不作详细论处。