假购房真借贷合同的法律责任认定及处理

【问题咨询】

河南的蔡先生说：2012年2月24日，其作为买受人与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：……第3条：所购房屋为A区之A17、A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用途为商业;第4条：该商品房总价款600万。同一天，蔡先生向房产公司交纳了600万元购房款，双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：蔡先生同意房产公司于2013年4月24日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。房产公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡先生支付利息。合同签订后，房产公司自2012年2月24日起至2013年3月24日，每月向蔡先生支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被房产公司抵押给第三人。2013年4月12日，蔡先生诉至法院。蔡先生想问：他能否请求判令双方解除合同，并要求房产公司按照合同约定赔偿其损失?

【律师解答】

本案处理的关键是正确区分合同的性质，对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物，其在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依《物权法》规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依《物权法》规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。

从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，“商品房买卖合同”是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是以“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律;后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。

同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的蔡先生向房产公司支付600万元款项并按月收取利息，房产公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是房产公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。

另外，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1项之规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，应以非法吸收公众存款罪处理。

关于出借人损失的确定问题，该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，故蔡先生不能以合同条款作为确定其损失的依据，其损失应当按照同期银行贷款利率计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故房产公司应向蔡先生返还本金，并从2013年3月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。