租赁合同诉讼时效是多久

【租赁合同诉讼时效】租赁合同诉讼时效

夏某与刁某于2002年10月8日签订租赁协议一份，约定夏某将自己的房屋一栋出租给刁某使用。双方约定了租赁期限为2003年1月1日至2004年12月31日。付款方式为每上一年11月15日前支付下一年度的租金，即2002年11月15日前支付2003年度的租金8000元，2003年11月15日前支付2004年度的租金8000元。合同签订后，夏某交付该房给刁某使用，刁某按约定支付了2003年度的租金，未能在2003年11月15日前支付2004年度的租金，但其一直使用该房屋。2005年4月1日，夏某诉至法院，要求刁某支付2004年度的租金8000元。庭审中，被告刁某提出夏某已过诉讼时效。

法院在审理本案中，形成三种观点：第一种观点，夏某起诉时已经丧失诉讼时效，应判决驳回原告的诉讼请求，理由是本案的时效应从2003年11月16日算起;第二种观点，夏某没有丧失诉讼时效，本案的诉讼时效从2005年1月1日起算;第三种观点，本案诉讼时效应分段计算，即从2004年1月1日至2004年3月31日之间的已丧失诉讼时效，从2004年4月1日至2004年12月31日的诉讼时效没有丧失。

笔者赞成第三种观点。

诉讼时效的开始，即诉讼时效的期间的起点，一般各国立法都是从权利被侵害、权利人能行使请求权之时起算。我国《民法通则》第一百三十七条也规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方约定了“先付租金后用房”的租金履行方式，但当刁某实际使用该房屋时方引起租赁法律事实。如果刁某在2004年度不租赁该房屋，并不产生侵害夏某的租金权利的法律后果(在法律性质其应是违约行为);只有当刁某实际使用房屋却不支付相应租金才产生侵害夏某租金的法律后果。因此，本案不能简单地以双方约定的“11月15日”来确定时效的起点，而应以刁某实际使用夏某的房屋而不支付租金时计算时效。由于租金案件的时效为一年，且本案刁某的租赁行为是处于持续状态，因此，应以夏某主张权利时往前倒推一年，即从2005年3月31日至2004年4月1日期间的租金未过诉讼时效。