签订商品房销售合同的注意事项

在签订购房合同时，普通消费者因缺乏专业法律知识，被开发商钻空子。本律师结合自己多年的办案经验，针对当前房产买卖市场的具体情况，提供如下建议，希望对读者买房有所帮助。

　　1、签约前应当审查的事项

《商品房预售许可证》或者竣工验收合格证明（或者开发商初始登记的《房地产权证》）和出售许可证明中关于房产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息，应与合同上填写的栋号、楼层、名称等相符。

2、签约时买受人的知情权和开发商的义务

开发商销售（包括预售、现售）商品房时，应当在售楼处公示的资料，包括：

ａ、房屋土地权属调查报告书（房屋土地调查机构提供）

ｂ、建筑平面布置图（经规划管理部门审核同意）

ｃ、签署商品房预售合同时，购房人要求查阅面积计算表或者测算表的，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》

ｄ、签订房屋交接书或者签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》

注意：前述计算表和测算表中的《房屋公用部分建筑面积说明》必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。

3、认真审核买卖合同相关条款

a、房屋面积的条款

购房者在签订购买现房合同时，应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

b、价格、付款方式条款

在一般合同中，价格条款应是比较明确的。发展商要求购房者付出各种款项、税费时，购房者都可要求售房方出示有关规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。

　　c、房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

d、违约责任条款

在双方订立房屋买卖合同过程中，笑脸背后隐藏着不宣的利益争斗，开发商一般都不愿意把违约责任说得清楚，那么购房者不妨在违约责任条款上多下功夫。在实践中，违约责任条款可以起到“一箭双雕”的良好效果：一方面，对于守约方来讲，一旦对方恶意违约，那么守约方既可以要求对方继续履行合同，还可以要求对方承担支付违约金，“既打又罚”；另外一方面，意欲违约方考虑到违约的成本不划算，就会老老实实地配合履行合同义务，保证合同顺利履行。因此，购房者应认真审议买卖合同中的违约条款，以保障自己的合法权益。

房产买卖中，涉及很多非常专业的法律问题和法律风险。本律师建议购房者在经济条件允许的情况下，最好请专业的房产律师进行陪同购房，更好地为购房者的购房行为保驾护航！

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深房产律师李仁正律师，转载请注明作者及出处）