审理商品房预售合同纠纷案件存在的问题之我见

近年来，由于我国房地产市场的持续升温，商品房预售合同纠纷案件起诉到县级法院的不断增多，该类案件涉及的利益较大，当事人的争议较大;提起本诉之后，大多数被告会提起反诉，加上基层法院审理该类案件起步较晚，经验不多，基本处于起步阶段，处理难度相对较大。正确处理该类案件，对规范商品房买卖市场，保护当事人的利益，维护社会稳定具有重要意义。本文就我院近几年审理该类案件中遇到的相关几个问题作一些分析，以求抛砖引玉。

一、目前受理的案件类型

从我院受理该类案件的情况来，案件逐年增加，类型增多。2006受理该类案件2件，07年为7件，08年1-5月份已达到10件。案件中诉讼请求的类型由单一的要求交房而增加到多种，购房人诉讼请求的主要类型有：

1、业主在签订认购协议并交付定金后，要求解除认购协议，双倍返还定金。

2、因开发商一房二卖，先签订认购协议的当事人要求继续履行合同交付房屋。

3、业主要求开发商办理土地使用权证及房屋产权证。

4、因开发商未按广告宣传内容完善配套设施，业主起诉要求赔偿损失或完善设施。

5、要求开发商支付逾期交房违约金或交房时质量不符合要求而交付合格房或支付违约金。

6、因开发商改变设计而减少面积或在建设过程中缩水而减少面积，业主要求据实结算房款。

7、因出卖人无合法手续而导致买受人不能办理相关权证，买受人起诉要求确认合同无效或予以撤销并双倍返还购房款。

相应的开发商起诉购房人的案件也有所增加，其主要有1、要求支付拖欠房款并支付违约金;2、支付垫付的银行按揭贷款及利息。

二、纠纷形成的原因分析

1、合同内容不完善，约定不明确及不规范。开发商不使用合同示范文本，个别合同就房屋面积既作出明确约定如“长多少宽多少”，但同时又作出不确定的约定如“如设计图纸发生变更则按设计图纸”;有的合同就逾期交房违约金的约定只约定违约金的比例但未约定参照基数导致发生争议时产生歧义;有的开发商对银行按揭贷款承担担保责任，当开发商垫付银行按揭贷款本息后，业主以开发商未按合同约定办理房产证为由拒付利息，而双方在合同中约定“贷款的起止之日为开发商为业主办理房产证之日”;有的对交房的交接手续无明确约定交付钥匙时未办理相关手续，导致交房时间难以认定;有的开发商为规避延迟交房的责任在合同中不约定交房的条件等。

2、开发商缺乏责任心，遇情势变迁不与业主商量导致矛盾产生。有的开发商变更合同内容或改变设计图纸，不通知业主，更不与业主协商处理。如有一开发商因拆迁受阻被迫调整规划而减少合同约定的房屋占地面积和建筑面积，不及时通知业主变更合同内容;有的合同房价的50%由银行按揭而最终按揭未办成，开发商不通知业主就未办按揭部分房款变更支付方式和支付时间，从而导致部分权利义务处于不确定状态。