广州中院统一商品房预售合同纠纷审理做法

广州市中级人民法院就审查商品房预售合同纠纷中的一些难点、热点问题进行了研究，并就其中的一些问题统一的审判标准。该审判标准中的一些做法虽值商榷，但不能否定的是该做法有其独到之处，特别是在化解社会矛盾，造建和谐关系方面能起到一定的积极作用。法律最重要的价值在于对利益的平衡以达成社会矛盾的化解和社会和和谐发展，而不应固守于某种法律理念或判断。该做法在一定程度上反应了该种价值追求。

商品房预售合同纠纷统一处理做法

一、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条?

答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持;根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

二、“交楼”标准应如何确定?

答：1.必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。

2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。

三、面积差异的房款结算应如何处理?

答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数，具体标准以约定为准)的，买卖双方互不作任何补偿;

2.面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数)、在3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%;

3.面积误差比绝对值超过3%(不含本数)，买受人有权退房;

买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;

房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理?

答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。