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私自变卖共同房产的合同有效吗

来源:网络

房屋是属于购房一方婚前个人财产,还是属于婚后夫妻共同财产;

房屋婚后增值部分,属于购房一方个人所有,还是属于夫妻共同所有。

对于第一个问题。

婚前购房,婚后还贷,房屋仍然是购买方的个人财产。

房屋买卖属于不动产交易,买受人需要和出卖人订立房屋买卖合同、交付房款、到房管局进行房屋产权登记,取得房屋产权证后,买受人才是法律意义上取得房屋所有权。

因此,从物权角度来看,一方婚前按揭贷款购买的房屋,登记在一方名下,仍属于一方婚前财产。

从实践来说,法院一般会认为,订立了购房合同并支付部分房款的一方婚前购买、婚后取得房屋证的房屋,是购买人一方的婚前财产。

而配偶一方一起还贷只是夫妻离婚时产生的新的债务关系,并非参与到之前的房屋买卖合同关系中。

对于第二个问题。

认定房屋增值部分属于一方还是双方,需要分析房屋增值的原因,来确定增值部分的性质及归属。

1、如果婚姻存续期间,双方对房屋进行了装修、维护等,房屋因此而增值,根据民法的“添付”理论,房屋的增值部分属于夫妻共同财产;

2、如果只是因为房地产行情的变化,导致房屋增值,那么增值部分属于购买一方。

3、婚前购房,婚后还贷的,配偶一方对共同还贷金额以及所对应的房屋增值部分享有补偿权。

房屋在婚后的增值,凝聚了配偶一方的贡献,因此,法院一般也会判定,婚后还贷部分以及对应的增值部分,属于夫妻共同财产,离婚的时候,这部分应该对半分割。

由此可见,如果基于夫妻双方在婚后贡献的增值部分,属于夫妻共同财产,而基于房地产市场变化而引起的增值,属于购房方个人财产。

那么,婚前买房,婚后房贷,增值部分应该怎么算呢?

我们一般会参考浙江省高院的计算公式来计算:

这是什么意思呢?

浙江省高院将婚后还贷部分放在房产购买成本的总和中,看其所占的比例,所得的系数,也就是对房屋价值的影响比例,再乘以离婚时的房价。

这是婚后还贷部分在婚姻存续期间的所对应的增值部分,除以2,即得出应支付给配偶方的增值补偿。

我一般不把这个公式告诉当事人,因为即便告诉他们,依然会有很多问题。

比如,离婚时房价究竟以什么时间为评估基准日?

是以离婚起诉日,还是离婚审判日?

离婚时的房价按什么定?

这是个很细的工作,我们会结合我们所代理的当事人的立场,做一个最能维护当事人经济权益的方案。

这个方案,并不是一两句就可以讲得清楚的。

因此,对于网上或者电话,这些无法表达清楚具体信息的咨询,我的回复是:

婚前购买,婚后还贷的,配偶方可以分得婚后还贷部分以及对应的增值部分的一半。

记着啊,不是对婚姻存续期间表面增值硬性分一半,而是有计算方法的,当然,也存在一定的套路。

如何拿到更多补偿款,或者如何少给对方一点补偿款,这就看你的律师水平了。

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