期房与现房谁与争锋-看北京现房销售及挑选现房的方法

“有电视吗？” “有！” “拿来看看。” “请看，这是设计图纸、这是效果图，等我们造好了，您插上电就能使。您如果现在付款，我们可以打折……”要是东西都这么卖，顾客非给累死。可我们最缺不了的房子很长一段时间都是这么卖的。对于消费者而言，买期房似乎就要习惯成为自然了，但，现在有了些变化。 世纪嘉园很执著，项目非要做到结构封顶才开盘，光大花园也热衷于现房交易，朝阳园用已经入住的现房，促进在建楼座的销售……一些有南方背景的房地产公司给北京带来的不仅仅是投资，还有南派的概念。 现房销售在南方的房地产市场不是一种趋势，而是一股潮流。据业内人士介绍，上海、广州、福建的购房者非常挑剔，如果发现买到手的现房与样板间有点小差别都不乐意。至于期房销售的概念，在他们的脑子里，几乎等同于宣布开发商缺乏实力。“金晖新村”、“金海湾”、“荔景苑”等项目都是现房销售。毕竟，消费者才是市场的源动力。而在北方，虽然现房销售已经有了星星之火，但它能否燎原呢？ 消费者更偏好现房。 首先，买现房当然好了，想住的话，马上就能搬进去；想租呢，立即就能见到钱，要是买了期房怎么也要等上个一年半载的吧？ 其次，现房更直观，更实在。现在宣传的威力实在太大了———看广告，以为买了间花房；看效果，似乎住进了天堂；看样板，心里乐得像花一样；搬进去才知道买的是柴房。这么说当然夸大了一些，但吃过广告宣传亏的人可不是少数。从目前的市场看，购房人买期房的忧虑，资金、风险倒还算小事，最担心的还是期房的质量能否像销售人员说的那么好。据一些房地产调研机构的统计，在消费者反映的购房问题中，质量与宣传不符的问题占首位。 第三，购房人不用与开发商共同承担风险。个人购房者所能调动的资金有限，对于房地产市场调研的时间、精力也有限，一旦选定了期房项目，钱放进去了，想转身可就难了。这就好比股市，一旦发现被套，不到万不得己，你忍心割肉吗？可从另一个角度看，买期房也有它的好处。 期房一般价格比较便宜。据大地测商的刘经理介绍，便宜主要体现在两个方面。其一，购房人提前交付了房价款，所以从交款日到房屋交付使用这段时间的利息要从现房价格中让出来；其二，购房人提前交付了房价款，势必会与开发商共同承担一定的投资风险，一般来讲，开发商应适度让出部分的风险利润。这样，买期房就有了一个短期内升值的空间，当然物业的升值并不主要取决于此。另外，现房交付时，内外的装修工程都已经完成，许多结构方面的隐藏工程就很难发现了。 但开发商喜欢现房销售吗？ 说到现房销售开发商的体会，那就各有千秋了。有的认为现房销售从经营角度说就是失败。一个住宅项目只要稍具规模，从立项到竣工至少需要依次投入几个亿的资金，甚至十几个亿，几十个亿。对于一般开发商来说，都是个很重的负担。而运作一个项目至少要2年以上的周期，今天的社会，2年后的事儿谁又能算到十拿九稳呢？投资大，周期长无疑增加了项目的风险。另一方面，根据总体规划，土地是有限的，一定程度上限制了市场的规模，谁都希望捷足先登。而有些倾向于现房销售的开发商，他们则希望拿现房来树立自己的品牌，拿现房来表明自己的实力。房地产市场缺乏的就是品牌。做到现房，或是结构封顶再开盘，绝对是对开发商资金、技术、经验、实力的巨大考验。样板间好做，样板楼可就没那么简单了。 面对可能到来的现房趋势，消费者也得准备几招挑现房的技巧。 从目前北京的工程管理体制看，豆腐渣工程的可能性不太大，毕竟是首善之区嘛。首先，建设单位、设计单位的资质管理，以及设计师的注册资格管理非常严格，一旦某一环节承揽的业务超出了其资质允许的范围，那么这个项目的立项、规划方案的报审都不可能通过。其次，施工单位、监理单位都是由有相应资质的单位通过招投标方式确定，所以项目的基本质量是有保证的。第三，所有的施工文件最后都要送交城建档案馆保存，以备日后调用。第四，北京市质量监督总站、各区县质量监督站会在项目竣工后，对建筑进行很专业的单项工程验收、综合验收，这样才能开具竣工验收证明。通过这些环节，北京的住宅项目绝大多数都能满足相应技术规范的要求。 不过，购房人亲自检验一下房屋质量也有好处。在满足技术规范之外，的确存在一个工艺水平高低的问题。所以看现房的第一招就是问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？目前，北京市场像城建集团、建工集团、住总集团、中建公司、中铁公司等施工单位都是响当当的牌号，他们的施工水平都很高，有的开发商甚至以他们的牌号作为自己项目的卖点。至于设计单位，北京市建筑设计院、建设部设计院、金田设计公司等都是甲级资质，他们与开发商的密切合作，可以让您在自己买的房屋里，切身体会一下“以人为本”的概念。 第二招，看现房要注意外立面、户内墙体。一般来讲，立面、墙面应当比较平滑、色调均匀，不能出现明显的裂痕。如果是大理石等材料的饰面要注意粘结牢固，无空鼓起壳，镶贴缝隙平直，无缺楞掉角，无裂纹。表面不变色、不起碱、无污点或砂浆流痕，光泽一致。 第三招，看现房不能空手去，最好带上角尺、小锤、打火机。角尺类似于没有斜边的三角板。用它可以量量房间里所有的阳角、阴角，如：地面与墙面的夹角等。如果所有的夹角都能满足90度的话，说明这活干的很漂亮。连这种活都可以做到这一水平，那么，房屋的整体质量还是有保证的。用户还可以用角尺在墙面上平滑的移动，这样可以看出墙面是否平整。带小锤主要是敲击墙体、地面等，从敲击的声音可以判断是否有隐藏的空洞。用打火机可以检查风道。厨房的风道的作用像个大烟囱，将点燃的火机放到通风口附近，观察火苗的晃动可以检查风道的质量。如果风道不通风，这种毛病一般不容易修理。当然，购房者也要注意无论是角尺，还是小锤都要干干净净的，使用时也小心一些，以免对房屋造成损害或污染。 第四招，看建材与厨卫设备。目前，窗一般采用的是塑钢窗，龙头、马桶等都鼓励采用节能型产品。另一方面，水、燃气等使用一下心里也比较踏实，这方面的小毛病，在验收时可能会忽略。 第五招，仔细看看户型是否实用，是否能做到动静分区，污净分区；面积也需要拿尺量一量。这方面的资料在我们以前的报道中就可以找到。 第六招，购房者腿要勤。腿勤有几个含义：一是看看有没有在建的期房，一般一个项目会分为好几期施工，买一期的现房，看看二期的期房，这样对于结构等隐藏工程会有个大致的了解；二是，看看学校、商业、邮电等配套情况。一般从开发程序上讲，这些生活配套建设有些滞后。有时房子盖好了，但教育、商业、邮电等部门尚未接管，也会造成一段时间生活的不便。如果附近有成熟社区，也就是说这些配套已经投入使用了，那房子就更值得买了。三是，看看交通情况，公交是否方便，道路是否通畅。 第七招，购房者一定要考虑好自己工作场所与居所的距离，充分考虑到日后生活是否方便。曾经有个案例，一位消费者买了鲁谷的新房，非常中意，并马上进行了装修。可他的单位在北京站。结果没上两天班，他就后悔了，每天在路上花费的时间太多。此时，他如果卖房，那装修的费用基本就算白扔了，新房反而成了鸡肋。