黄锡光诉广州市合创伟业发展有限公司租赁合同纠纷案

案由：租赁合同纠纷

一、基本案件事实

黄锡光是涉讼房屋承租人，于2000年4月1日征得房屋所有权人的同意，将房屋转租给广州市合创伟业发展有限公司(下简称合创伟业公司)，双方于2003年4月签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2003年6月1日起至2013年5月31日止;第一至四年的月租金22000元，每月5日前缴纳当月租金;合创伟业公司须向黄锡光缴纳66000元为保证金;在本合同签订之日合创伟业公司先缴纳二个月租金共44000元作为保证金;于2003年6月1日前缴纳相当于一个月租金共22000元予黄锡光作为补足保证金，并在起租当日即2003年6月1日交付一个月首期租金;如合创伟业公司欠交租金二十天，或欠交水电费、管理费、电话费超过一个月，则视为违约，合同自动终止，黄锡光有权收回租赁房屋并没收合创伟业公司所交保证金，合创伟业公司无权提出收回保证金及对租赁房屋的装修补偿等要求，并应另外按当年的三个月租金向黄锡光支付违约金;若黄锡光须提前收回该物业，则黄锡光除应双倍返还合创伟业公司所交的保证金外，还须另外向合创伟业公司支付装修补偿金以及按当年的二个月的租金支付搬迁费，并给予合创伟业公司一个月的搬迁期等内容。2003年6月20日，双方签订《补充协议》，约定黄锡光同意2003年6、7月份的租金调整为16666.67元，并从2003年8月开始合创伟业公司按原合同规定缴纳租金，即人民币22000元，并按原合同规定的递增条款执行;黄锡光同意将保证金从原来的66000元调整为44000元。合创伟业公司按时支付了保证金44000元，以支票方式支付2003年6月租金16666.67元。2003年7月1日黄锡光开具授权委托书委托苏洪恩代收取租金，并提供中国农业银行帐户024-056401100000226的存折给合创伟业公司缴纳租金。2003年7月27日，合创伟业公司存入该帐户内16080元。黄锡光与合创伟业公司确认：合创伟业公司已缴纳至2003年7月的租金，黄锡光未给合创伟业公司开具6、7月租金收据或发票。2003年8月后，合创伟业公司未依合同向黄锡光缴付租金。2003年7月27日合创伟业公司将租赁房屋转租给第三人赵立新，第三人向合创伟业公司缴付租金至2003年12月。

二、广州市天河区人民法院一审认定与判决

黄锡光在征得业权人同意的情况下与合创伟业公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依照合同的约定，全部履行自己的义务。合创伟业公司以黄锡光没有开具发票为由迟延支付租金，其行为是否构成违约是双方争议的焦点。虽然黄锡光没有开具收据或发票给合创伟业公司，但合创伟业公司对此并没有提出异议和要求，亦没有向黄锡光说明其拒交租金的原因，合创伟业公司称其不交租是依法行使不安抗辩权不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的行使条件，因此，合创伟业公司迟延缴纳租金无理，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。合创伟业公司自2003年8月开始没有缴纳租金至今，根据双方合同的约定，黄锡光要求解除合同有理，予以支持。黄锡光要求合创伟业公司2003年8月份的租金按16666.67元计算是其对自己权利的自由处分行为，并无不当，予以照准。合创伟业公司所交付的44000元虽名为"保证金"，但实际上具有定金罚则的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，黄锡光表示选择要求合创伟业公司支付违约金符合上述法律规定，予以照准。合创伟业公司抗辩违约金过高理由不充分，不予采纳。第三人作为实际使用人，其与合创伟业公司之间的租赁关系在合创伟业公司丧失承租权后已无法继续存在，应与合创伟业公司共同承担起将讼争房屋腾空交还给黄锡光的义务。据此判决：一、原告黄锡光与被告合创伟业公司就租赁广州市天河区体育西路18号房屋所签订的《商铺租赁合同》依法予以解除;二、被告广州市合创伟业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付给原告黄锡光自2003年8月1日起至判决解除双方所签订的《商铺租赁合同》之日止的租金(2003年8月的租金按16666.67元计算，从2003年9月1日起至合同解除之日止的月租金按22000元计算);三、被告广州市合创伟业发展有限公司与第三人赵立新于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市天河区体育西路18号房屋腾空交还给原告黄锡光;四、被告广州市合创伟业发展有限公司支付给原告黄锡光违约金66000元。本案受理费9072元由原告黄锡光负担1770元，被告广州市合创伟业发展有限公司负担7302元;财产保全费1373元由被告负担。