出租人是否承担房屋空气质量瑕疵保证责任

【案情】

2011年6月，谷某租赁夏某一套房屋用于居住，并签订了为期1年的租赁合同，租金为每月人民币1000元，可谷某在支付夏某半年租金及保证金后入住不到2个月就患上了鼻炎、肺炎并总感觉身体不适。后经检测发现自己承租的房屋内空气质量存在问题，甲醛超标。据此谷某认为房东夏某应承担自己患鼻炎、肺炎及身体遭受伤害等合计人民币10余万元的损失; 但夏某称自己也不知道该房是否存在甲醛超标，并谷某在签订租赁合同时，曾多次实地察看，未提出空气质量存在问题，不应对自己也未知的该房屋存在的空气质量瑕疵而造成谷某身体伤害的损失承担责任。

【分歧】

出租人是否承担房屋空气质量瑕疵保证责任?

第一种意见认为，夏某出租的房屋甲醛超标，确实存在瑕疵，也一定程度上导致谷某身体受到伤害，但这种空气质量瑕疵只有经过专业的检测才能够判断出，本案中出租人夏某非专业机构或人员，自己也不知该房屋甲醛是否超标，夏某不存在过错，即无需承担空气质量瑕疵保证责任，不用赔偿谷某身体受到伤害的损失。

第二种意见认为，夏某出租的房屋甲醛超标，造成承租人谷某身体受到伤害，应属产品质量存在瑕疵，夏某负有瑕疵担保责任，故房屋出租人夏某应承担承租人谷某身体遭受伤害的损失。

【分析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

第一、我们有必要先讨论一下关于瑕疵的概念，瑕疵，一般包括权利瑕疵和物的瑕疵;可以从不同角度分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。结合本案来看，出租人夏某所提供的房屋应然是属一个物的瑕疵，存在隐蔽瑕疵和默示瑕疵。

隐蔽瑕疵并不需要以当事人的知晓为前提条件，只要存在瑕疵就有可能构成违约或侵权。就本案而言，出租人夏某认为，承租人谷某与自己订立合同前曾多次看房，并未提出过空气质量问题，自己也不知晓该房甲醛超标。出租人这一观点即错误的认为本案出租房屋的瑕疵需以知晓为前提，没有认识到为隐蔽瑕疵的这一特殊性。

双方的租赁合同中虽没有关于房屋空气质量的约定，但甲醛超标的房屋是不符合居住条件的，长时间居住反而会给身体健康带来危害，这在人们生活中已是一种常识，因此该出租房屋存在默示瑕疵，并且当事人并未对此做出免责约定。

我国合同法第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一法律规定也构成了所有出租人的默示担保义务，一旦违反，即构成违约。

第二、根据上述关于隐蔽瑕疵、默示瑕疵概念的分析，不难得出本案中出租人夏某已经构成了违约，关键是房东夏某应否承担谷某患鼻炎、肺炎及身体遭受伤害等的损失。笔者认为应当。

本案即是我们通常所说的与人身密切相关的合同在履行中常发生违约与侵犯人身权相竞合的情况，该如何处理?本案是一起由房屋租赁纠纷引发的纠纷，出租人夏某交付的房屋存在隐蔽瑕疵、默示瑕疵，进而既构成违约，应当承担违约责任，同时又造成谷某的身体受到伤害。根据我国合同第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受侵害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。这里需要说明的是当事人只能违约责任和侵权责任之间选择其一。

本案中，承租人谷某要求房东夏某应承担自己患鼻炎、肺炎及身体遭受伤害等合计人民币10余万元的损失，从中可以看出谷某选择提起了侵权之诉。在这里也有人会质疑既然是侵权，那么根据侵权的规则原则是过错责任，既然出租人夏某不存在过错，就不应该责任。持这种看法的也是没有看到在房屋这一特殊产品中，出租人负有隐蔽瑕疵、默示瑕疵担保的义务，只要交付的房屋存在质量瑕疵，就可认定为有过错，应承担相应的责任，故出租人谷某应对房屋空气质量负责，赔偿承租人谷某因此身体受到伤害的损失。

综上所述，出租人应当承担房屋空气质量瑕疵保证责任。