生意下滑商铺租户是否可以要求减免租金

案情简介：

马女士在承租某房产公司的门面房经营商场期间，商铺门前道路因政府为期八个月的封闭式改造而导致生意大幅下滑，诉请房产公司为其减免四个月房屋租金。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理了该起租赁合同纠纷案，酌定某房产公司为马女士减免三个月房屋租金。

法院经审理查明，2012年12月1日，马女士与某房产公司签订商铺租赁合同，合同约定房产公司将坐落于安乡县深柳镇深柳大道北侧深柳文苑2栋1楼1—6号商铺出租给马女士用于经营儿童商场，租期七年，租金第一年为26万元，从第二年起逐年递增7%。2015年6月，该县政府启动深柳大道改造工程，工程持续八个月。修路期间，马女士承租商铺门前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成较大影响，营业收入急剧下滑。据此，马女士诉请法院判决某房产公司为其减免四个月房屋租金。

法院经审理认为，根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅应为合同履行的基础。在合同履行过程中，因政府较长时间的修路导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营。由于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据民法通则第四条规定的公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整，参照同一地段其他租户租金减免的情况，酌定房产公司在2015年租金中为马女士减免三个月租金共计74400元。

法官说法：

《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则为民事活动的一项基本原则，当出现当事人没有约定或者法律没有规定，但显失公平的情形时，遭受不公平的一方当事人可以依据公平原则请求人民法院对双方权利义务予以适当调整。