如何审查商品房销售许可证

当商品房具备：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。经政府房地产管理部门审核以上文件，对合乎要求项目批准办理商品房销售许可证。由于政府部门的行政审批，获取销售许可证可以保障了项目真实合法，销售许可证成为商品房销售中最为重要的文件,说明房地产管理部门已审查了其

他各项应具备的手续，对手续的真实性、合法性进行了检验，购房者可以放心购房。对不具备以上七条规定而取得销售许可证的，可以通过行政诉讼要求审批部门承担责任。

法院在判例中，认为许可证审批是行政权限，不属于民事审判的范围，对具备商品房销

售许可证不具备其它条件的一般也认定商品房销售房屋买卖合同有效。

许可证有正、副本(一大一小两张)载明：

1、建设项目名称、坐落、结构、批准立项单位和文号;

2、建设项目的使用性质和规模(占地面积、建筑面积);

3、工程进度和交付使用时间等情况。

审查许可证从以下几方面看：

(1)销售范围：所售房屋是否在许可销售的范围之内;

(2)用途：决定了土地出让金费用、土地使用年限、物业类型;

(3)核对许可证号;

(4)发证机关是否有权及公章是否清楚;

(5)《许可证》是否在有效期内;另外还有：售房单位、项目名称、房地坐落、建筑面积、土地使用年限等等。

下列销售行为被法律所禁止：

(1)未取得营业执照，擅自销售商品房的;

(2)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(3)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(4)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(5)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(6)分割拆零销售商品住宅的;

(7)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;