二手房买卖合同成立应具备哪些必要条款

摘要：合同双方对合同必备条款达成一致合同成立。房屋买卖合同的必要条款包括当事人、交易房屋、价款、付款方式等。变更买受人属于订立新的合同，出卖人可以拒绝。

【案情简介】2005年11月18日，原告诸葛新与被告张德明签订《房屋买卖协议书》一份，该协议约定，原告诸葛新购买被告张德明在武汉市武昌区一处房产，价格为25万元。并同时约定，该房附属维修基金由原告诸葛新以现金形式支付给被告张德明，煤气初装费及有线电视安装费由被告张德明自行承担；在办理房产证过程中发生的双方税费及其他一切费用（包括中介费）由原告诸葛新承担；该房办理过程中具体付款时间及付款方式（包括交房日期），以二手房买卖合同约定为依据；违约须按房屋出售合同的约定承担违约责任。同日，原告诸葛新将购房定金5000元给付被告张德明。2006年3月18日，原告诸葛新致函被告张德明，要求被告张德明在收到函件后3日内签订《二手房买卖合同》，否则被告张德明应双倍返还定金。同年3月19日，被告张德明复函原告诸葛新称，涉案房屋仅出售给原告诸葛新本人，并提出5日内办理房屋产权过户手续。同年3月22日，原告诸葛新又复函被告张德明，称被告张德明同意出售房屋，却不同意其家人共同成为产权人有悖常理，其将通过法律途径维护自己的合法权益。后因双方无法达成一致意见，原告诸葛新认为被告张德明违约，故诉诸武汉市武昌区人民法院，请求法院判令被告张德明签订房屋购买合同，并办理房屋产权过户手续。原告诸葛新认为，2005年11月18日，其受家人委托与被告张德明签订房屋买卖协议书，约定被告张德明将在武汉市武昌区的一处房屋以25万元售予本人，并收取其定金5000元，但嗣后被告张德明以种种理由拒不履行协议。2006年2月，被告张德明明确提出不能履行协议。同年3月，被告张德明称愿以26.5万元的价格将房屋售予其本人，本人表示不能接受。后被告张德明通知其同意履行协议，但提出转让对象仅限其1人。可见，被告张德明无意履行协议约定的义务，其行为构成违约，理应承担违约责任。因此，被告张德明不愿履行协议，故请求法院判令被告张德明双倍返还定金1万元。被告张德明认为，导致协议无法履行的原因是原告诸葛新未筹集齐购房资金所致，而并非本人不愿履行协议义务所致。而且其与原告诸葛新达成房屋买卖意向后，在签订正式合同时，原告诸葛新却提出由他人购买房屋，对此双方意见不一，故本人不构成违约。现同意返还原告诸葛新定金5000元，不同意原告诸葛新其余的诉讼请求。

【争议焦点】1．在签订二手房买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款？2．在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则？

【法院判决】湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告诸葛新与被告张德明虽因房屋买卖已签订意向性协议书，但该协议仅对所涉房屋的位置及价格做出约定，对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等其他条件并未做出约定。现由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任。基于上述情况，本案不应适用定金罚则。被告张德明应将收取的定金5000元全额返还原告诸葛新。据此，原审法院依照《合同法》第115条、《担保法》第89条之规定，判决如下：一、被告张德明应于本判决生效之日起10日内，返还原告诸葛新定金5000元；二、驳回原告诸葛新其他的诉讼请求。原告诸葛新不服一审法院做出的判决，遂向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，原审法院将双方签订的《协议书》定性为“意向性协议书”，实属认定不当，该《协议书》明确买受人系原告诸葛新，并对当事人、标的、数量、价款及相关税费等合同必要条款都作了明确约定。后双方经协议确定，2006年3月20日至3月24日为办理房屋买卖手续的履行期限。因此，该《协议书》已具备合同成立的各项法律要件。由于被告张德明未按约履行，理应适用定金罚则。故请求二审法院撤销原审判决，判令被告张德明双倍返还定金1万元。