使用权房屋纠纷处理

案例一：我现在居住的是沙区房产的公有住房，两年前就想按房改房政策购买（完全符合政府有关政策），但房产始终以他们利益受损为由，不予办理，我该怎么办？可通过法律手段维护我的利益吗？请指教。谢谢！

律师说法：使用权房屋办理产权登记后随时可以进行交易，相关政策并无限制性规定，但办理产权须经产权单位同意，因此首先应核实该使用权房屋的产权单位是承租人的原工作单位还是房管所直管公房，具体房屋能否办理产权以及办理程序以产权单位答复为准。

案例二：我是外地人，来大连工作已经五年了，最近看好了一套使用权房，但是在办理手续时却被告知不能购买这套房子，原因是我的户口不在大连。请问外地户口可能购房大连本地使用权房屋吗？

律师说法：律师建议购买使用权房的购房者，由于使用权房的产权不属于个人，产权状况通常比较复杂，办理手续时，一定要查清房屋的权属情况，看看是否有抵押或者同住人，以免未来出现麻烦。由于使用权房的特殊性，外地户口是不能购买使用权房的，更无法通过使用权房实现落户的目的。同时，由于购买使用权房的购房者并不拥有房子的全部权属，所心购买使用权房是无法办理银行贷款的，这也要求购房者必须在买房之前准备好全额房款。

编辑提醒：使用权房的价格与同地段普通产权房相比，应该能低10%左右，再加上使用权房的面积比较小，因此使用权房屋总价都比较低；另一方面，使用权房大多处于老社区，周边的生活配套相对比较完善，地段上具有一定优势。不过，使用权房的不足之处也非常明显，那就是房龄太长，一般都在20年以上，这样的房子在户型上都显得很局促，很多都没有正规物业管理，生活环境比较嘈杂。同时，由于房龄长、地段好，使用权房通常都属于政府动迁改造的重点，多数人肯定不希望房子刚刚买过不久就被动迁。

此外，有些购房者希望在买完使用权房之后，想将使用权房变为产权房，编辑提示，购房者首先需要在购买之前向房屋的产权单位核实，其所购买的房屋是否能够变为产权房，有一些产权单位由于种种原因，已经停止了使用权房变为产权房的办理，这样的房子就只能维持使用权的“身份”了。如果购房者确实希望将使用权房变为产权房而且也可以办理的话，编辑建议最好由使用权房的原承租人去办理，因为这涉及到工龄等一系列因素，在费用上相差很大。待原承租人将使用权房变更为产权房之后，再按照普通产权房的买卖程序来进行。

相关法律知识：

购买使用权房

1.土地使用年限与产权房相同

2.产权单位不能随意收回房产

3.拆迁时变成产权房后，房主可获相应补偿款

很多人对使用权的含义了解甚少，购房时大都选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有产权证，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。

实际上，产权房也是有使用年限的，并非永久产权。一般住宅国家土地出让使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能获得相应的拆迁补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上者，可办理继承手续。

所有权包括占有、使用、收益、处置四种权能，最重要的是收益权和处置权。拥有一套住房的使用权，既能通过出租享有收益权，也享有有限度的处置权，可以“处分”房屋的上市转让或亲属继承等。