我国商品房按揭制度的完善思考

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【按揭贷款】我国商品房按揭制度的完善思考

按揭是一中比较新型的担保模式，在学界，部分学者认为，在我国实践中发展形成的按揭制度虽然和让与担保制度在功能上有部分交叠的地方，但作为一种特殊的房地产交易融资担保方式确实存在其比较有特点的地方，其存在的空间比较大。这一制度的背后彰显出法定主义与意思自治两种调整模式的沟通与互动。

以下从立法模式和制度改进等方面提出对按揭制度进行完善的建议。从立法上完善我国商品房按揭制度如果真正使按揭制度发挥其应有的作用，应将“按揭”制度进行完善，可以考虑将按揭制度写进我国未来的民法典，在法律明确加以规定，明确按揭的内涵及外延。然而，这和制度设计初衷相悖，具体为，部分学者认为民法典具有长期稳定等一系列特征，而按揭却随交易实践变化而变化。这样以来，法典的长期稳定性与按揭制度的灵活变化性存在矛盾，需要加以协调。如果采用法典化的立法模式将会使按揭陷于僵化状态，极大地损害其优势的发展，这是不利的。具体理由表述为以下几个方面：

1.在立法上应该明确而清楚的规定商品房预售按揭涉及的登记办法、机关、程序等事项。

2.在按揭权的实现上，为避免按揭权人怠于行使其代位权，应进一步明确规范和保护按揭权人的处分权。笔者以为，可以尝试建立按揭权人的代位权制度，规定按揭权人除了享有权利证书上规定的占有权、优先受偿权外，还有取得占有标的物、添附和指定接管人等一系列比较重要的权利。应赋予按揭权人根据房屋买卖合同采用授权或信托的方式直接处分标的物或者通过司法程序处分按揭房产的权利。如此一来，可以对实现按揭权人的债权清偿起到比较重要的预防和补救作用。

3.为了衡平和保护按揭各方当事人的合法权益，应该制定规范的格式合同。在我国实务当中使用的是银行单方面制定的格式合同，这种单方的格式合同容易出现霸王条款，这样导致按揭双方利益的失衡，不利于保护弱势一方的权利。因此，建议借鉴香港地区的具体做法，制定标准格式的房屋预售合同以规范商品房按揭行为。

4.完善现有的相关法律制度。当前，我国调整商品房按揭的规定主要有《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》，其共同点是很简单和不够灵活，这样就不能充分发挥其应该发挥的作用。为解决这一问题，应明确规定商品房预售按揭中所涉及到的主体的权利、义务关系。我国的商品房按揭特点是以权利转移为其本质特征，大部分按揭合同都规定在按揭人按时还款付息后，按揭权人须在按揭人的要求及承担相关费用的情形下，解除其在合同中对按揭标的物的权益，并将按揭房产的《不动产证》和《房产买卖合同》还给按揭人。这种约定可以看出，我国实务中已规定了按揭人清偿债务后的标的物的回赎权，但是我国现行法律并没有正式的规定，因此，也应在法律规范中予以明确的表述和保护。

(二)从实践中完善我国商品房按揭制度

1.完善商品房按揭预告登记制度。把按揭划分为权利质押和不动产抵押两个阶段，分别适用质押和抵押的法律规则，有必要强化按揭在权利质押阶段对按揭人的权利保护，因为权利质押时，按揭人并不享有房产的所有权，只享有对房产所有权的期待权，为了防止房地产商“一房多卖”等侵犯按揭人权益行为的产生，有必要对按揭人在此阶段的权利(债权)进行准物权保护。预告登记就是有效措施之一。

2.完善中介服务机构体系。首先，加强对中介服务机构的登记管理。一是查处无照经营，打击非法经营;二是清理整顿已登记的中介服务机构。应该严格执行设立中介服务机构应当具备的条件，例如：有自己的名称和组织机构：注册资金等。其次，房地产中介服务人员应该严格遵循在中介活动中应遵循的行为规范。此外，还应该明确规定中介服务机构可为的行为或不可为的行为，从而进一步完善中介服务机构体系。

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