买房送面积暗藏哪些风险
来源：网络从表面上看,买房赠送面积能够让购房者享受到不少的实惠,但由于赠送面积来源成疑,加上官方并不认可这种形式,所以暗藏不少风险,这需要购房者在下定之前三思而后行。
赠送面积涉嫌违建
原本以为享受到了开发商赠送实惠,但到头来却变成了“违章搭建”,前后巨大落差让不少业主直呼“不可思议”。
在一个多月前,约300户上海闵行区某小区的业主,陆续收到了一封挂号信,信中附有违法建筑的房屋认定书,这表明这些房子已被认定存在违章搭建,并因此被房地产登记部门“注记”,交易被冻结。该小区三期业主刘先生向记者证实确有其事,不过主要是小区一期、二期部分房子被认定为存在违章搭建情形。
小编以购房者的身份咨询过附近的房产中介,得到的答复是在近期确实因为部分住宅被认定存在违章搭建而使得买卖处于停滞阶段。虽然有中介极力邀请记者过去看房,并表示开发商在着手解决此事,但至于最终何时重启交易,目前不得而知。
根据闵行区相关城管执法中队在小区中张贴的情况说明,违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台,在交房时有框架、围栏,但镂空无地板。按照业主的说法,开发商解释为一旦浇上地板,这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空着,就可以将阳台的面积整体赠送给业主。这也不难理解,因为在当时,购房增送面积颇为流行。因而在业主装修过程中,有部分业主自行用钢筋水泥将阳台地板补上。也正是因为如此,部分房子便被认定为存在违章搭建。
类似的情形不止出现在上海,南京也有。据了解,南京城北某楼盘88平方米的“2+1”房,北边赠送的小房间实际上是采光井改造,现在被栖霞区城管部门定性为违建,需要拆除。经调查了解,类似这种情况的约有400余户。业主不同意,向开发商维权,要求赔偿。
赠送面积大行其道
买房送面积,一度成为市场上非常常见的促销手段。
“买一层送一层”、“N+1户型”、“赠送入户花园”……相信这些销售说辞对于很多购房者来说都不再陌生,而且有部分购房者也是看中了楼盘的赠送面积才最终“下定”。在采访中记者也发现,但凡有赠送面积,无一例外都会被当作主要卖点来进行重点介绍。
开发商之所以在赠送面积方面“卯足了劲”,主要原因来自几个方面。其一是规避政策调控。在2006年出台“90/70政策出台”,开发商一方面为满足市场对大面积住宅需求,另一方面又不得不考虑政策规范,因此只能针对90平方米以下产品在户型方面寻求突破,“送面积”方式便应运而生并在各地盛行起来。其二则在于地价越来越高,但开发商为了让购房者以更高的房价入市,于是想方设法提高附加值,比如送面积便成为大多数开发商的“撒手锏”。
据了解,赠送面积的手法五花八门。如挑高LOFT公寓买一层送一层,买别墅送花园、地下室、露台等都成了常态。赠送面积也越来越大,甚至出现了各种突破常规的手法,如可拆卸凸窗、露台天台、入户花园、天井等。
初看起来,通过面积赠送,也确实给购房者带来了一些实惠。有些住宅项目通过对“赠送面积”的大量运用,最少可多出一个房间。而别墅项目通过赠送地下室、露台等方式,赠送面积比例可以达到100%甚至更高。虽然销售单价很高,按实得面积计算,实际单价却要低一些。举例说明,如上海某售价为50000元/平方米的公寓项目,如果购置一套面积为100平方米的紧凑型三房,再通过赠送面积获得10平方米的房间,单价则“降”到了4.55万元/平方米。
虽然赠送面积能够让购房者得到一些实惠,不过也有业内人士对这种形式不以为然。有业内人士分析指出,通过封闭露台、阳台等方式获得的房间,要拆除内墙,从而造成浪费。另外,通过内部搭建也降低了层高,产生压抑感。记者也曾在松江看到一套面积为50平方米左右、挑高为5米LOFT公寓,通过内部搭建变成了复式房,居住面积也超过了90平方米,但由于中间楼板比较单薄,走动时极易产生震动并伴有较大声响;同时由于二层卧室层高仅2.2米,居住的舒适性大打折扣。此外,还有人认为,赠送面积远不如直接降价来得实在,因此从某种程度上来说,购房送面积,其实质上为营销“噱头”。
慎重对待赠送面积
买房送面积,从表面上看让购房者享受到了一些好处,但实际上却暗藏风险,因此需要多加小心。
首先是赠送面积是否全部合法,没有开发商敢打包票。赠送的面积从何而来呢?业内人士表示主要有以下三个方面:首先是在“建筑面积计算方法”上做文章,比较常见的做法是减少套内面积;其次则是业主共有面积,如顶层露台、地下室空间等,根据《物权法》规定,这些空间属于该楼的全体业主共有;其三则是开发商通过擅自变更规划设计而违法搭建的。真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权,但部分赠送面积难以做到这一点,由此来看,赠送面积是否真正给购房者带来实惠,还很难下结论。
其次是官方对送面积这种形式并不认可,而且极易“踩红线”而遭到禁止。除了上海对这种私自违章搭建“亮红灯”外,还有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市规划局针对建设工程实际计容面积超出规划许可,提出3项举措,创新实行“合理误差管理”,将开发企业超出部分的全部收入予以没收,让违法建设无利可图,在全国范围内率先遏制“超面积”现象。此外,2014版《建筑工程建筑面积计算规范》原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积,也在某种程度上对“偷面积”行为设置了障碍。
此外,赠送面积由于在产权证上无法体现出来,也为日后维权、抵押等埋下隐患。不知是有意还是无意,绝大多数的购房合同中都没有写明赠送面积,因此一旦赠送面积缩水或出现质量隐患,购房者往往无法维权。此外,这类物业遇到拆迁、出售、继承、评估、*押等情况时,存在一定的法律障碍。鉴于此,为了维护自身权益,法律人士表示相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现,争议出现时可按合同规定办理,因此,购房者应当坚持要求开发商将赠送的面积写入合同。