出售房子的程序是怎样的

首先要知道，贷款未还清的房子如果出售的话，是不能变更产权的，也就是说买房的人拿不到产权证，只有偿还完贷款后才能过户。如果已经还清了贷款，就不需要特别的手续了，去网上发布卖房信息或者委托中介，到时候有买家谈好了价格，签合同，之后配合买家办理过户就可以了。

可申请提前还款，偿还完剩余贷款后再出售

房主可咨询贷款银行，申请提前还款，按揭买房等到贷款偿还完毕之后，就可以办理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭还款期间，房屋所有权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等，到当地房管中心换取没有“房产抵押”字样的产权证，之后就可以正常办理过户了。

买房留尾款支持房主提前偿还贷款

除了房主自己偿还房贷外，还可以找可以支付全款的买家，通过在交易中买方留有尾款，待房主用前期支付的钱还清贷款，再办理更名过户的方式。但是，这种情况下买方只能一次性付全款，而不能再向银行申请贷款。对于尾款数额，买卖双方可以具体协商，并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。不过贷款尚未还清的房屋买卖存在很大风险，买卖双方最好通过中介签订三方，并将协商结果写到补充协议中，尽可能地避免风险。

卖房技巧要注意：

紧跟政策

要想把房子卖出好价钱，必须认清政策风向。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛，就表示政府要限制部分购买力。

这时，如果你的房子是属于位置比较好的刚需或者改善型普通住宅，那仍有涨价空间。因为市场整体购买力虽然缩小，但对于好房子的需求始终旺盛。购买力就像弹簧一样，越是压制，反弹越强。政府的调控，更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，你可以大胆涨价，但也别一下子涨太多，容易吓跑购房者。

如果你的房子各方面条件并不太理想，那就别涨价了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响最大，这部分房屋的购买力会下降。所以，遇到合理的购房者，在合理的价格就卖掉，千万别太贪。如果你要卖的是豪宅、别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，但在贷款难的时候，价格太高的房子更难觅得买家。

看准市场

任凭政策呼风唤雨，但归根到底，房价潮起潮落还是由市场供需决定的。随行就市，才能不错过涨价机会，也不让房子砸手里。

如何判断市场行情呢?

1、看周边二手房房价

类型、地段、品质上看，周边二手房都是和你的住房最接近的。从他们的涨跌，最能看出自己房子该涨价还是降价。查他们的房价，去二手房交易网站查询，或者去附近的中介咨询都可以。

2、看中介咨询量

如果你把房子交给中介出售，那么可以向中介打听每天的看房咨询量。如果看房咨询的人多，就表示需求比较大，你可以适当上调价格试试看;如果看房咨询的人少，就表示需求比较小，你应该适当下调价格，看看咨询量是否会上来。还要注意，有时候中介为了多拿分成，会引导你提高房价，而不顾市场行情和真实需求。所以，对中介的话，切不可全信，要根据自己的分析来判断行情。

3、看新盘价格和销售

即使新房与二手房房屋差异较大，但开发商的新盘价格也能给你一定参考。如果新盘价格比开发商之前的楼盘高出很多，而且销售火爆，则说明现在购房需求比较大，你有机会涨价;如果开发商开盘就大搞打折促销，销量还不怎么样，则表示目前市场缺乏购房需求，你就别想涨价的事了。

机智博弈

买卖二手房，最终还是要落在买卖双方，要靠人与人直接沟通。看清政策、市场的变动，只能保证大方向上不出差错。在交易谈判中，机智的你能赚得更多。如何在谈判中占据有利形势：

1、要价时给自己留有余地

如果想卖到200万，切不可直接挂出200万，适当调高一点，如230万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，降价到210万、200万，买家砍了价，心理非常高兴，成交!

2、列举房子的优势，但别一次讲完

做生意的都知道，卖东西一定要夸自己的货好。但千万别上来就把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。间歇地放出优势，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。

3、察言观色，判断对方的态度

一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。