买房还贷需要认清哪“四金”“四费”

第一次贷款买房，需要认清楚哪“四金”“四费”?了解清楚这些费用，买房才能避免乱交冤枉钱。

买房了解“四金”：

1.定金

定金又称保证金，在合同订立或者履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。需要注意的是，定金的款项是不能退的，定金缴纳的数额不能超过主合同标的额度的20%，也就是说，当对方索要更多的定金时，你可以直接提出异议，当场回绝。

特别提醒：定金是不能退的。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

2.订金

又叫预付款。初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。与“定金”不同，订金可以退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款、交房期限。在合同还未得以履行的情况下，不论是给付一方当事人违约，还是接收方违约，预付款都要原数返还。

特别提醒：订金可以退。订金不受法律的保护，定金受到法律的保护。订金违约返还为单倍返还，定金违约返还则应双倍返还。

3.认筹金

购房者表现出买房的诚意，需要通过缴纳的“认筹金”来体现。缴纳认筹金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠。等到楼盘正式开盘时，“认筹”购房者能以“优先选择”的顺序选房。然而，根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。

特别提醒：认筹金无法律效应!房产商的提前认筹优惠大多都是“镜中花”、“水中月”，看上去很美，但实际上存在着很多意想不到的巨大风险，比如延期开盘，抬高房价、无法监管等，因此大家一定要擦亮眼睛，避免损失。

4.诚意金

又称为意向金。在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，购房者缴纳小额金额，属于当事人的自发行为，此“金”缴纳后可以直接抵作房款使用。诚意金应该交付多少金额，是由当事人自由约定的。

特别提醒：法律上并没有诚意金一说。购房者在缴纳诚意金时，应当特别注意书面协议的表述以及收据的公章是否完好，并对于无预售证楼盘提前收取诚意金给予警惕。如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾的风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。

买房了解“四费”：

1.房产评估费

指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般由第三方机构来执行。在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍的现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的千分之一到千分之五不等。

特别提醒：2015年1月，发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格，要求严格遵守反垄断法等法律法规，本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指导服务，或截留定价权。

2.抵押登记费

住房每件80元，非住房每件550元。很多人不知道的是，这笔钱只能向房屋抵押权人银行或者开发商收取。

特别提醒：国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格【2008】924号)规定，“房屋登记费向申请人收取。但是按照规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”，禁止银行转嫁成本。

3.房屋贷款保险费

该险种保险标的一般指一次性付款或者抵押贷款购买的产权房屋，只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等对房屋造成的损坏。保险费率方面，各保险公司并无太大的区别。有银行表示，通常都是公积金贷款才强制购买保险，一般的商业贷款有的可以不买。

特别提醒：央行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，以购买的房产作为按揭借款的抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或者委托贷款人(银行)代办有关保险手续。即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》的规定，投保人需要承担支付保险费的义务。

4.房贷利息费用

贷款买房需要向银行支付一定的利息，贷款利率通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等几种因素决定。

特别提醒：提前还贷未必划算!不少银行接受提前还款的时间通常是还贷满半年或者一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如果没有达到约定的时间，就需要缴纳一定的违约金。对于借款人来说，处于还款初期的提前还贷是比较划算的，到了后期已经偿还了大部分的利息，提前还贷并不合适。