买房时如何警惕开发商的欺诈销售行为

一些房产商由于自有资金的不足或者资金周转的困难,往往通过银行贷款和房屋预售取得资金。开发商以欺诈方式出售已抵押房屋,是指房地产开发商将取得商品房屋预售许可证的房屋预先抵押给银行,在房地产交易管理部门办理抵押登记,后未经抵押权人同意,并对购买者隐瞒房屋已抵押的事实,将已抵押的房屋出售给购房人。这种现象已经屡见不鲜,成为当前商品房交易中的常见陷阱之一。

从法律上来讲,对于已抵押物的出售,并不绝对禁止,只要履行必要的法律义务后,就可以出售。但是,房产商在未告知购房者房屋已经抵押的情况下,隐瞒事实,将房屋出售给购房者,在法律上是不允许的。根据《担保法》第四十九条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人,并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的,转让行为无效。开发商隐瞒房屋已经抵押的事实,以欺诈方式出售该房屋,会导致合同无效或者被撤销、解除。合同无效或者被撤销、解除的,其法律后果主要包括以下2个方面:一是返还财产。在合同被宣布无效时,如果一方或双方已经将财产交付对方,取得财产的一方应将已取得财产归还对方。二是赔偿损失。

由于房屋已经抵押,买房者再次使用房屋作为抵押物向银行贷款时,银行出于自身放贷风险的考虑,可能会拒绝向买房者提供贷款。第二种危害是增加了潜在的风险。如果开发商到期不履行还款义务,银行作为抵押权人可就该房屋行使优先受偿的权利。

在这种情况下,买房者已经向开发商全部或部分的支付了购房款,同时又无法对房屋行使所有权,买房者落了个“钱房两空”,只好走向找开发商寻求赔偿的困难道路。根据我国现有法律,对商品房买卖中的欺诈行为的赔偿标准实行“限额赔偿”,即房地产开发商以不超过购房者已付购房款一倍的赔偿额承担责任。这就是说,对超过限额部分的损失,法律是不予保护的。事实上,随着我国房地产市场行情的变化,房价不断上涨,买受人在依法解除买卖关系并退房后,按原购房价格根本无法买到相同区域、相同类型、相同大小的房屋。