借名购买集资房能否取得购买房屋的所有权

【案情】

2009年7月，某医院职工段某认购单位集资房，医院制定的《集资建房实施方案》规定“不得以他人名义办理产权等手续”。同年8月，段某与非本单位职工孙某签订《集资建房转让协议》，将该指标以10万元转让，并约定在取得房屋所有权后，段某协助孙某办理产权过户登记手续。2012年12月，在孙某自行缴纳集资购房尾款后，段某取得房屋钥匙并办理了登记所有权人系段某的所有权证书。2013年1月，段某将房屋所有权证书及房屋钥匙交给孙某。后孙某因办理产权过户登记手续与段某发生纠纷，其遂起诉段某要求确认合同有效并继续履行。

【分歧】

对于孙某借名购买莒县某医院的集资房后，其能否取得购买房屋的所有权，合议庭形成两种意见。

第一种意见认为，段某与孙某签订的《集资建房转让协议》无效，而且根据《中华人民共和国》中关于不动产权权属证书系权利人享有物权的证明之规定，房屋产权应当归不动产权权属证书上登记的权利人所有，即段某所有。但鉴于不动产权权属证书上登记的权利人并非实际出资人，其应返还实际出资人购房款。

第二种意见认为：段某与孙某签订的《集资建房转让协议》有效。虽然不动产权权属证书登记权利人是名义上的权利人，但根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国若干问题的解释》第四条“实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，以及我国现行法律规定并不禁止定向销售的商品房向社会公众出售或者转让购房指标，故《集资建房转让协议》有效应为有效合同，房屋的所有权应归实际出资人孙某所有。

【评析】

笔者同意第二种意见。

首先，段某与孙某签订《集资建房转让协议》时，并没有具体的集资房屋，双方的签订的《集资建房转让协议》实际就是段某将其享有的参加医院集资建房的资格和权利有偿的转让给孙某。在段某与孙某签订该合同时，段某仅仅是取得了参与医院集资建设资格，并未与医院建立起平等主体之间的合同关系，故段某所辩称其转让协议中的权利和义务未经医院同意而无效及违反了“根据合同性质不得转让”而无效的理由不能成立，同时亦未违反《合同法》中的“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出场人有权处分”的规定。双方签订《集资建房转让协议》时，并无具体的房屋存在，仅仅就一个资格的转让，故协议亦不违背《城市房地产管理办法》规定。段某答辩称该协议违反了《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)而无效的问题。因按照法律规定，只有违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的合同或协议才无效，而上述文件不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为认定《集资建房转让协议》无效的依据，故转让协议有效。

其次，借名购房合同的标的房屋系单位内部具有福利性质的定向销售或团体购买的，因其系单位给予其职工的福利，职工对该福利的处分在主观上并没有损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，在双方当事人均系真实意思表示的情况下，公权力不宜给予过多的限制，对于该借名购房合同应认定为合法有效。本案中，段某在向单位认购集资房后，即享有单位的购房资格，段某与孙某通过签订《集资建房转让协议》方式，将该购房资格转让给孙某，并未侵害他人的合法权益，不违反法律和行政法规的强制性规定，该借名购房合同应为有效合同。根据《物权法》中关于不动产权权属证书系权利人享有物权的证明之规定，房屋产权应当归不动产权权属证书上登记的权利人所有，但《物权法》第十五条又规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，在《集资建房转让协议》签订及段某交付房产证及房屋钥匙之后，涉案房屋已实际交付孙某使用，虽然房屋登记在段某的名下，但是按照《物权法》的规定，孙某已经成为房屋的真正物权所有人。所以，房屋的所有权应归实际出资人孙某，这也符合双方签订《集资建房转让协议》的真实意思表示，符合公平、诚信的法治原则。