法院对房地产公司已经预售的商品房能否进行财产保全

人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。

法院对房地产公司已经预售的商品房能否进行财产保全

关于此问题，为了便于更好的理解，以一个案例来回答相关问题。

法律咨询：

我姓金，2005年4月购买了京苑房地产公司开发的一套二居室，并与之签订房屋预售合同。合同约定，房屋总价为35万元，首付款为7万元，剩余款项分3个月交齐;交付房屋的时间为2006年1月之前。合同签订后，我按时交付房款，与妻子等待着交房日期的到来。

眼看着房子已经竣工，即将交付，意想不到的事情却突然发生了：2005年11月2日，法院忽然查封了我购买房屋所在的这一单元，并向房产管理登记部门出具了协助通知书，要求房产管理部门协助不予办理被查封部分房屋的产权过户手续。此举让我们整栋单元的住户一时不知所措，赶忙到法院询问情况。经打听方才得知，原来是京苑房地产开发公司拖欠某建材公司的500万元债务未还而被诉至法院，建材公司向法院提出了财产保全的申请，要求冻结开发公司账户或查封同等价值的财产。法院经查明确认后，当即查封了我所在单元的房屋。

另外，建材公司的负责人还声称，法院马上会对该房产进行拍卖，用于偿还房地产开发公司的欠款，至于我遭受的损失只能找开发商要求赔偿。理由是我还未取得房产证，房屋的产权还未转移给我。

请问：建材公司负责人的说法可信吗?法院是否可以对房地产公司已经预售的商品房进行财产保全?

律师解答：

金先生，您可以明确地告诉您，建材公司负责人的说法并没有法律依据，法院查封您房产的做法欠妥，您可以对此向法院提出执行异议，要求法院解除查封的房屋。

根据我国《合同法》第44条第1款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。所谓合同生效，就是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律约束力。具体到该事件中，您与房地产开发公司所签订的房屋预售合同能否得到法律的保护，关键是要看合同是否生效。我国法律规定商品房买卖必须经登记，否则合同标的物所有权及其他物权不能转移，但是并未规定没有办理登记手续的房屋买卖合同就不成立。

据您所述，您已经与京苑房地产开发公司在平等自愿的基础上签订了房屋买卖合同，并且您已经交付了房款，所以此合同业已生效，受法律保护。虽然建材公司与法院行为都是依照法定的程序进行，但是如果用该房屋来满足建材公司的债权要求，就必然与您及所有该单元的房主与房地产公司所签订的合法合同相冲突。法院的行为实际上是在对正常履行过程中合同的侵害，其直接侵犯了合同当事人的合法权利，您完全可以请求法院裁定解除查封。

相关法律知识：

《中华人民共和国民事诉讼法》(2008年4月1日实施)(节选)

第九十四条财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。

财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。

人民法院冻结财产后，应当立即通知被冻结财产的人。

财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。

第九十五条被申请人提供担保的，人民法院应当解除财产保全。

第九十六条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。