商品房降价能解除合同吗

合同的解除一般在特定的时候才可以解除的，如果没有法定的条件，是不能够随意的进行解除的，首先合同解除需要签订相关的合同，在达到了一定的条件之后才能够解除合同。下面就由若悠网小编为大家整理相应的资料，希望对大家有所帮助。

一、商品房降价后能否解除购房合同

随着国家宏观调控政策力度的加大，我国房地产市场迅速降温，房价降幅较快。于是在全国范围内，特别是北京、上海、杭州等大中城市，购房者要求退房事件纷纷发生。那么在这种情况能否解除购房合同?笔者认为应从以下四点进行分析：

首先，不履行合同与诚实信任原则相悖。

诚实信任是一切民事法律行为的基础，被称作民法的“帝王原则”，它要求缔约时诚实并不欺不骗，缔约后守信并自觉履行。因此无论是开发商，还是购房者，都应该讲诚信。其次，购房者不履行合同，也无权依法解除合同。解除合同的方式有协议解除和法定解除，协议解除在此已不存在，只能看能否适用法定解除。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。购房者似乎可以利用(二)、(三)、(四)项，使其符合所要求的表象条件，但关键的是，根据民法理论以及《中华人民共和国合同法释义》(二)、(三)、(四)项的解除选择权是专属于守约方的。因此，即使购房者不履行合同，也无权适用法定解除条件。

再次，能履行的合同违约后也应继续履行。在法理上，根据合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，对方可以选择继续履行或解除合同，而不履行方无权毁约。

最后，即使合同解除也要赔偿损失。

《合同法》中规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。从法律规定来看，合同解除后约定违约金低于开发商损失的，开发商可要求增加，而这损失包括合同履行后可以获得的利益，即前后房款的差额。可见，即使合同解除，购房者也要赔偿相当于开发商的损失。

二、商品房定金纠纷怎样处理

认购协议的订立及履行是开发商与业主极易产生争议的一个环节，认购协议争议的焦点又主要集中在定金的处理问题上，因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条对商品房认购协议中定金的处理原则进行了规定。该条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以下从几个方面简要解读一下该条款：

1、商品房认购协议的法律性质以及内容要点。

商品房买卖合同认购协议是商品房买卖合同当事人在签署商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，是对双方交易房屋的初步确认。认购协议的内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋基本情况(房屋位置、面积等);价款计算;签署合同的时限规定等等。从法律角度分析，认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。

2、商品房认购协议的形式以及签订的时间段。

本条关于认购书的表述为出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保……。出卖人与买受人概念的运用，表明认购书是商品房买卖合同当事人之间订立的，形式主要表现为预定书、认购书、定购书等。双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上尚不具备订立商品房买卖合同的条件(如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等)。本条未规定应在哪一阶段双方可以签订预约合同，但最高法院的专家认为商品房买卖合同认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得《商品房销售许可证》之前的一段时间内签订。

3、商品房认购协议中定金纠纷的处理原则。

定金是一个规范的法律名词，定金的作用就是给主合同担保，违反定金约定就应适用定金罚则，因此定金不同于人们日常中所使用的订金、预付款以及其他相近意思的词。这一司法解释也同样认为定金是订立商品房购销合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立合同，适用定金罚则，即：除去不可归责于当事人双方的事由以外，如果因购房人原因未能订立合同的，购房则无权要求返还定金，如果因开发商原因未能订立合同的，开发商应当双倍返还定金。但是至于到底什么是当事人一方原因，什么是不可归责于当事人双方的事由，该司法解释却未加以界定。最高法院有关专家对不可归责于当事人双方的事由有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房购销合同时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同;第二种情况是一些不可抗力因素，例如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。总之，因不能归责于双方当事人的原因致使主合同不能签订时，开发商返还定金即可。

4、定金以外其他预付款的处理问题。

现实生活中签订的认购协议，除了使用定金外，还常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金。法律界专业人士认为，如果认购书上记明：双方未能签订正式的商品房买卖合同，买受人违约时订金、押金不退还，出卖人违约则双倍返还订金、押金，则此时的订金、押金具有定金性质;另，建设部《商品房销售管理办法》对定金以外的其他预订款规定房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定的，从其约定。

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