二手房居间合同违约责任怎么认定

合同的形式是多种多样的，房屋买卖合同多数为居间合同，房屋买卖居间合同一般是由中介向房主提供的。那么二手房居间合同违约责任怎么认定?下面由若悠网小编通过案例为各位读者进行解答。

居间销售签订合同

2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为872.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注"结帐至9月22日"。

诉辩双方各执一词

2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县法院提起诉讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费18292.40元、支付违约金499121.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易522.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬18292.40元;贸易公司隐瞒交易量522.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。

贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。

是否违约各自举证

审理中，双方当事人围绕"贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费"这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请法院调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。

对此，法院认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。

酌情确定违约金额

海安县法院审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，法院采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县法院依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金3919.80元。

正确理解"过分高于"

本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，法院或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高法院对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是"造成的损失"，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。

本案中，法院在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是法院作出了调整，后果难以想像。

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