二手房为什么要满五唯一

大家在看二手房的时候，总是能够听到中介或者卖家说，某某房子是“满五唯一”，某某房子是“满二唯一”。

这究竟是什么意思?是说有这个条件的房子就比其他的房子好吗?还是说满足了这些条件的房子可以省钱?为什么一定要强调一下呢?

账房先生今天就给大家好好算一下，二手房满五唯一到底是什么意思?对于购房者而言，究竟能够省多少钱?

先普及一下背景知识，按照国家税务局的相关规定，二手房交易过程中，是需要交纳房地产税的，需要缴纳契税、个税、增值税以及其他相关税费。

先说契税的征收方法：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲增值税的征收方法：

增值税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的，原来叫营业锐。

过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年(含5年)则免征;非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年(含5年)收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。

正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定，满足条件的房子就都把“满五”作为优势之一进行宣传。

但是“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为增值税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。于是又有了“满二”的说法。

最后说说个税的征收方法：

根据规定，房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税。这也就是那个“满五唯一”的来历。

另外，房产证满5年，不是唯一住房，或者房产证不满5年的，都需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%的个税。

空讲理论太难理解，不如给大家举个例子：

假如有一套面积在80平米的二手房，网签价格200万(以网签价为准)，原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

如果房子不满两年

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

三个税种共14.1万元。

如果房子满两年但不到五年

这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

如果房子满五年但不是唯一住房

这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

如果房子满五年，而且是唯一住房

也就是大家常看到的“满五唯一”，这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

这么看来，果然还是“满五唯一”的房子买起来比较好呢。准备买二手房的朋友，再去看房的时候也不用再纠结这个问题啦。