二手房交易常见的三大风险

在房产交易中，二手房买卖比较常见，纠纷也最多。本期主要列举了二手房交易常见的三大风险：产权问题、资金风险、房屋本身的风险等，供大家买房参考。

一、产权风险

1、产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人

如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。

无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

2、卖房人并非房屋的产权所有者

拿着卖房人的房本、身份证，去到建委核实，以确认卖房人是否为房产的持有人。

3、房屋为2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋

卖家要卖房，需要征得其共有人的同意才行，最简单的就是看房产证上有几个人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。另外，要注意卖房人的婚姻状况，如果是已婚，即使只写了一个人的名字，但在卖房委托书上，最好要求写上夫妻双方的名字，以避免纠纷。现实生活中，很多人卖房后，发现房价暴涨，反悔了，并以只写了一方的姓名、另一方不同意为由，要求撤销合同。

4、房屋被保全、查封、抵押

司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。买房的时候，要事先去到相关部门查询清楚，并要注意签约时的风险控制，在合同中约定好，如若存在被保全、查封、抵押的情况，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

5、弄清土地权属是40年、50年还是70年

了解该二手房的土地使用类型，是商业用地、工业用地，还是住宅用地。不同类型的用地，其产权年限都不一样。另外，土地还分为国家所有和集体所有，一般集体所有的土地，为小产权房。这里，特别要说明一点的是，在2016年也就是今年的3月份，出现了一批土地使用年限到期的房子，这些房子在拿地之初，规定的土地使用年限为20年、30年不等。买房的时候，要问清楚具体的产权年限，同时计算下剩余的土地使用年限。

6、是否为合同房

合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。没有房产证的房子，是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的，只是暂时未取得;而有些则是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理。买房的时候，一定要注意问是否取得了房产证，这样才能明确房屋的土地性质、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的纠纷。

7、特殊房屋，不符合转让条件

经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。已购公房、回迁房、军产房、限价房、央产房等，在转让时，也有限制条件。如果购买的是这类房产，就一定要了解其是否符合转让条件。

二、资金风险

1、卖家拿买家的钱还房贷

二手房要结清贷款了才能出售，很多卖家一时筹集不到那么多钱，就想要拿买家的首付去还清这个贷款。买家一定不要同意，因为你不确定卖家把这个钱拿去干嘛了。让卖家自己想办法偿还这部分贷款，另外，中介也可以提供这方面的金融服务。

2、房屋水电费未结清

很多卖房人其物业费、水电费、燃气费等费用未结清，导致在过户后，这个费用需要由买家来偿还。

3、交了定金或首付，联系不上卖房人

二手房交易中，一旦买房人不给卖房人钱，则无法过户;买房人给了卖房人钱，万一被坑，也不能过户。没有过户，这房子就不是你的。很多人交了定金或首付，卖房人就失踪了，联系不上了，因此买二手房时一定要通过资金监管，这样有保障一点。

4、付款方式模糊

买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

三、房屋本身的风险

不管是买新房还是二手房，质量问题始终是大家都非常关注的一个点。买二手房，要注意看房屋的质量好坏，房屋有无开裂、渗水漏水、是否存在严重的结构问题和安全隐患等。另外，很多人买二手房，最怕买到凶宅了，可以通过购买前的调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面，来避免风险。

买二手房的交易流程比较复杂，且各种风险也比较大。买房前，一定要对房屋的基本状况进行审查，比如房屋的产权、整体环境、质量、面积、落户情况和价格等，在签约交付后一定要及时办理过户。

补充一点：买二手房，注意该房屋是否有租户，租期是多长时间，因为买卖不破租赁，承租人在同等情况下，具有优先购买权。另外，有些人在买二手房的时候遇到过这样的问题，卖家过户后，要求再住2个月，因为卖家新买的二手房，要等到2个月后才能交付使用。这个时候，如果过户了还有租户或者卖家住的，就一定要在签约的时候，将各种可能的风险写进去。比如，租户或者卖家到期后不愿意搬走、其破环了房屋内的主体结构或家具电器。这种种风险，由谁承担，该如何处理，一定要约定好，让自己买到放心、无纠纷的二手房。