如何分辨二手房房龄

时下在二手房市场，出现老房“装嫩”卖高价现象，因为多数银行不愿给高龄二手房发放贷款，中介或者业主通过更改房龄的手段帮助购房者拿到贷款。同时，在推销房源时对高龄二手房往“年轻”描述更是中介的惯用伎俩。对此，购房人应明察秋毫，谨防被骗甚至惹上诉讼的麻烦。

不可轻信对方提供的房龄信息

中介公司的屋内一般都张贴许多二手房的基本信息，不仅标明价格、位置、面积等房子的基本情况，有些房子还特别标明房屋的年龄，但是标明年龄的房子基本上都是七八年以内的房子，对于房龄在10年以上的，他们基本上就不标明了。有时候经纪人会将房子的年龄写得小一些，这样更容易吸引大家的关注。另外，也有一些房主为了使房子尽快出手并且抬高价格，选择在房屋信息上造假，使房龄“缩水”，因此，购房者需要好好辨别。

有很多购买二手房的人很少关注房龄，有的业主自己也不清楚所持有房产的真实房龄。有的人以为房龄是从房产证上的时间算起的。其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在交房后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致房龄与房产证上的日期有几年的误差。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不了房龄，因为房产证上的时间是最后办房产证的时间而非房子建好的时间。因此，不可轻信对方提供的房龄信息，要实地查看，还要多方打探，以获得真实的房龄信息。

两种方法辨别房龄

房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的，二手房房龄也是可以查询的，最好的办法是到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。如果买方想要查询可联系卖家，带上产权证等相关证件，到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询，即可获得房源的真实房龄了。此外，辨别二手房房龄还有两大方法，即年代定位法和多方打探法。

年代定位法

上世纪80年代的房屋：由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小。同时，这个年代的房屋多为用预制板修建的6层板楼，两居室面积多在50平方米左右，房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。

上世纪90年代的房屋：上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时的房屋户型较新，两居室有70~80平方米，并且有10平方米以上的客厅。由于讲究社区及商业配套的概念，上世纪90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较上世纪七八十年代的房屋完善许多，这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。

2000年后建的房屋：2000年之后建的商品房开始出现100~130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与上世纪90年代的房屋相比又有了进一步的改良。2000年后建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务上也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

多方打探法

1.可以找房产专家进行咨询。一般情况下，房产专家对房子比较了解，但是针对具体房子房龄也无法给出具体回答。

2.看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

3.房屋内如果新近装修过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

4.观察楼道情况，了解户表状况。

5.向邻居或物业询问房屋情况。

为了以防万一，购房者可以在与房主签订买卖合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房主应承担违约责任。房龄与购房者的诸多利益相关联，因此在买二手房时一定要弄清楚房子的真实房龄以免吃亏上当。