市民买二手房会遭遇到什么样的情况

市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、贷款年限短而难以易手。广州市场上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。然而，临近签约时，张先生才发现这套物业的业主竟然有8个人!原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟贷款年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1

多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”某网站广州二手房电商商圈经理表示，多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了解，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修保养都还不错。然而，在和业主沟通的过程中，陈先生了解到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下来，陈先生也只好放弃。

多业主的物业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致，导致交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，假如在一套学位房上徘徊纠缠了太长时间却无法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2

楼龄可能增加买家贷款难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行贷款时，都曾被告知房子楼龄较久，贷款不能超过一定年限。据了解，这主要是由于银行对于楼龄加贷款的时间是有所限制的，并且不同的银行具体规定也有区别。目前建行和中行的规定是楼龄加贷款的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是光大银行(601818,股吧)，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，建议买家在购房前到银行咨询一下可贷款的年限，以免由于可贷款年限缩短而导致首付成本大大提高。

不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育资源最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和经济实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育资源供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。李瑶举例称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼梯楼价格都要在4万元/平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

部分银行的楼龄加贷款年限总和可到50年，但要看具体物业情况，而六年后有无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

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房企4月销售额

环比回落3.8%

在一季度数据大幅上涨之后，房企业绩在4月份出现回落。数据显示，32家公布2016年4月销售业绩的企业中，有19家销售业绩逊于3月，而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为，房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调，而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。

数据：六成企业销售额环比下调

2016年4月销售业绩的企业合计有32家，这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元，比3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.97万平方米，比3月份的1870.98万平方米下调了4.5%。

同时，在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调，占整体企业数字的六成。

业内：二线城市将成市场热点

对于企业来说，分化也越来越严重。

在4月份的数据里，大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里，3家销售数据上涨，3家则下跌。恒大地产销售金额环比下滑超过20%，保利、融创也录得小幅下滑，而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然4月房企销售依然处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势，“整体看，在一季度大幅度上涨后，房企4月份受到一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局，而对于在三、四线城市布局的房企，同样面临去库存的难题。市场冲高回落的迹象开始出现。未来一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三、四线市场依然深陷泥潭。