买房不冒险　律师解惑

1　房屋质量篇精装修房地板开裂取证维权三步走第一步———承诺书面化如果开发商承认地板开裂是质量问题，那就一定要把开发商的这种认可落实到纸上，也就是说，一定要用书面形式来确认，其中应包括对地板毁损程度的确认。第二步———证据保全可对现场的情况进行录像、拍照，最好进行公证。第三步———提出要求与开发商协商，并提出修复或者赔偿损失等具体要求。如果与开发商协商不成，你可向消协投诉；若购房合同中约定有仲裁条款，可选择仲裁。否则，可直接到法院起诉。楼上漏水楼下遭殃索赔可要找对人楼上漏水，物业和楼上的业主同意赔偿。楼下住户都能要求什么？要搞清楚，漏水是房屋质量问题引起的，还是楼上装修或水龙头没关严造成的。前者属于开发商的责任，后者则是楼上业主的责任，在此，索赔要找对人。可以要求停止侵权、恢复原状或赔偿经济损失。水珠“时隐时现”没有损失也可起诉。屋顶一到冬天就出现水珠，开发商不认账。没有损失是否可以起诉。 主张权利不一定要等到有了损失。首先要搞清出现水珠的确切原因，冬天才出现水珠，大多与采暖有关。在损失尚未形成的情况下，同样可以起诉，要求停止侵权，排除妨碍。2　录音证据篇对话录音作证据采信与否难定论法院是否会采信录音证据，不好下结论性的定论。目前，根据相关的司法解释，录音证据在没有侵犯他人合法权利的情况下可以被采纳，但并不是说所有录音都能当作证据用。所以，录音时最好能有第三人到场。3　产权归属篇合同约定不明确　地下室归全体业主若合同中没有明确约定，则视为权属不明。一般在这种情况下，产权应归全体业主所有。在此，业主们应该首先搞清地下室是谁出租出去的。如果是物业公司租出去的，物业公司有何依据出租地下室？一般情况下，物业公司只行使物业管理权，没有权利出租地下室。在这种情况下，受影响的业主可以向法院主张物业公司与承租人所签合同无效，并请求承租人腾房。如果是开发商租出去的，而合同中又没明确约定地下室的产权是开发商的，则业主也可以向法院主张租赁合同无效，并请求承租人腾房。4　小区规划篇没有无障碍通道　业主可提出补建现有的施工规范对于这方面没有强制性要求，也就是说，建无障碍通道不是开发商的法定义务，这时，就要看你们当初的合同是怎样约定的。如果合同中没约定，现在也可以通过业主委员会向开发商提出补建，但会遇到费用公摊的问题，比如说小区里的年轻人可能就不同意出这笔费用。另外，可以去规划部门查一查，该小区在设计时有没有将无障碍通道设计进去。 5　合同效力篇“五证”不全可主张合同无效开发商在“五证”不齐的情况下销售房屋，与开发商签订的购房合同实际上是无效合同，对此，开发商应承担相应的责任。但有一点需要提醒，在签订购房合同前，你是否知道开发商“五证”不全，对赔偿结果是有影响的。如果你不知道，则开发商的行为属于欺诈。根据最高人民法院的司法解释，你可以向法院（若约定仲裁，则向仲裁委）主张合同无效，要求开发商退还房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。但你若明知，虽也可以要求退房，但由于你和开发商都有过错，那么，对于各自的损失就要按各自过错大小分别承担。纯净水入户要收费合同没约定可拒付认购书是在正式的购房合同前签订的，一般来讲，正式合同签订后，认购书就失效了。如果合同中没有约定，那么开发商以认购书中的条款为依据来收取开通费，这种作法是没有法律依据的，可以拒付。合同无落款时间不影响合同效力合同没有签署日期并不意味着就无法主张权利了，可通过其他渠道确认合同签订的大概日期，比如说依据付款时间来推定大概的签约日期。合同没有落款时间，并不影响合同的效力。在此，应该多关注“实体”问题。比如说，在收房时发现房屋存在质量问题，则可以请具有资质的检测部门检测，依据检测报告主张权利。开发商逾期交房、或逾期协助办理房产证，可以依法要求开发商承担法律责任。