不同购房者的保本公式

　从去年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，六一之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。不少读者打电话询问，手头的房子该不该卖掉？让我们来具体算一算。

不同购房者的保本公式

在目前情况下，绝大多数人买房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析：

1、办完契税未超过2年的普通住宅

其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，因此，其首付以后的后续成本为：

按揭利息=买入价×（1?首付比例)×按揭利率×已贷款日期

则：保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

2、办完契税满2年的普通住宅

与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：

保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出

3、六一前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

与第一种情况相同，即：保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

4、六一前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即：

保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出

5、六一后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此：

保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出

6、六一后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出

具体购房者的应用实例

例一：王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以110万元脱手。

根据政策，王先生属于上述第一种情况，则后续成本如下：

按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)

契税=100万元×1.5%=1.5万元营业税=100×5.55%=5.6万元其他一次性支出1.5万元则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元

例二：刘先生在2002年10月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率5.31%)，于2003年4月份办完契税，现以125万元卖掉，其他一次性支出1.5万元。

这个案例属于第二种情形。由政策可知，他可以免交营业税，则他的保本价为：

保本价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5万元=113.2万元

投资收益=125-113.2=11.8万年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数=11.8/(30+13.2)/3年=9%

例三：张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在150万元的非普通类住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前还未办完契税，现在想以170万元脱手，其他一次性支出合计为1.8万元。

根据政策，张先生属于上述第三种情况，则他的投资保本价为：

投资保本价=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8万元=166.8万元

投资收益=170万-166.8万=3.2万元投资收益率=3.2/(60+16.8)×（4/12)=1.39%在这种情形下，虽然仍然有所收益，但已经不如一年期存款利率了。

其他情况以此类推。需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。

根据上面的公式得出自己的房产投资收益率以后，你就可以和现在市面上的一些理财产品作收益率的比较了。由于房产的流动性比较差，因此需要有较高的收益率作补偿。以下是几种常见的理财产品的预期投资收益率：存款一年期1.8%(税后)，三年期2.592%(税后)

凭证式国债：三年期3.37%，五年期3.81记账式5期国债：七年期3.48%货币市场基金：目前大多在2.0%～2.5%人民币理财产品：半年期产品预期年收益率大致在2.0%～2.3%

股票型基金：预期年收益率5%～6%信托产品：预期年收益率5%～6%