开发商未履约 购房人可索赔

2010年2月初，邱先生按照《商品房买卖合同》的约定，一次性付清购房首付款12万元，并将水电开户费、办理房产证及他项权证等费用与相关材料一并交给了开发商。可是逾期三个多月后，开发商仍未交房，也没有协助他办理银行按揭。开发商的说法是：“联系银行办理按揭应由买房户自己负责，与开发商无关。购房户未办好按揭，故未交房。”

实际上，开发商此前的宣传资料已表明买房可按揭，购房合同确实未写明由谁联系银行按揭。邱先生遂将开发商告上了法庭，要求赔偿相应损失。

2010年7月15日，法院作出判决，责令开发商向邱先生赔偿逾期交房的租金损失及邱先生因后来办理担保贷款多出的利息损失。

法官在审理时认为，开发商推脱责任的做法不可取，因无法按揭所造成的一系列损失，邱先生有权要求开发商予以赔偿。

其一，根据交易习惯，联系银行按揭系开发商的应尽义务。《中华人民共和国合同法》第60条、第61条分别规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，在邱先生与开发商未对按揭贷款事宜作出详细约定无法确认双方义务的情况下，邱先生与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。

然而，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第7条明确规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称”交易习惯“：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法……”根据商品房买卖的交易习惯可知，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均由开发商负责，也就是说，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均由开发商负责，是开发商的应尽义务。

此外，开发商已收取办理他项权证的费用，也应推定为购房户代办按揭贷款，也是开发商的应履行的义务。

其二，开发商违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、第17条分别规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”、“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

因此，邱先生除有权要求开发商赔偿因其未联系银行办理按揭贷款带来的利息损失外，还可依上述司法解释的规定要求开发商赔偿逾期交房的租金损失，但应以邱先生的实际损失为限。