房产政策收紧 回迁写字楼开创旧城改造新商机

近日，

央企地王引发了新一轮对房地产市场的大声讨，随后国资委和各地政府纷纷出台整顿措施，3月22日国土资源部再出新政策，未出台保障住房用地计划的地方不得出让土地。在房地产政策不断收紧的前提下，房地产企业如何应对，新鸿基、首创、复地重新寻找商机。

从2009年年末开始，旧城改造仿佛一夜之间成为一线城市的热门词汇。特别是广东，政策上的放松，让原本必须通过招拍挂的旧城改造多了几分弹性，也让开发商看到了难得的商机。

新鸿基地产(以下简称新鸿基)正是其中的急先锋。从去年年底到今年3月，新鸿基花费了近百亿元用于旧城改造的前期土地投入。这还仅仅是水面上的一部分，据透露，目前新鸿基仅在广州周边就尚有几个处于谈判阶段的旧改项目。

当国内政策严查囤地，港企在内地“囤地生金”模式遭遇困境之际，新鸿基正试图从广州的旧城改造中寻找新的机会。

百亿资金投入旧城改造

其实这几年，包括万科王石在内的众多房地产大佬都在思考一个问题，一线城市的大城市病越来越严重，而开发商还希望在城市中心发展项目，途径无非两条，其一是持有商铺、写字楼等商用物业收租，其二就是旧城改造。

新鸿基无疑在这方面拥有众多的经验。2009年下半年，新鸿基入账物业销售连同合作项目收益为46.07亿港元，而集团租金总收入则达到53.6亿港元。另一方面，旧改也是这个香港最大地产商的盈利法宝。

近年新鸿基开始将自己的“旧改”经验复制到内地市场。从去年12月底起至今年3月，新鸿基先后在佛山及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目，总占地面积达81万平方米，光前期土地总投入超过90亿元人民币。如果再加上2007年与富力、合景泰富一同投资的广州猎德村改造项目，新地在广佛两地旧改项目的土地价已超百亿。

是什么促使新鸿基如此大力投入两地的旧城改造?去年年底新鸿基高层曾对记者说过，一直非常希望能获得更多广州的开发项目，但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新鸿基地产的底线”，新鸿基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。

然而旧改项目从来都是复杂多变，牵涉面甚广。尽管新鸿基成功地在香港观塘、沙田、西九等地完成“旧改”项目，但他们这两个第一批国内旧改项目却并不顺利。

位于珠江新城的猎德项目，地价为46亿元，总投资额将达到100亿元，新鸿基、富力及合景泰富所持权益各为三分之一。但在声势浩大的拍卖会之后，在长达近两年的时间里，猎德村项目却一直悄无声息，毫无任何开工的迹象。媒体多次追问其中原因，三个开发商均不愿透露详情，仅一再地重复因为“政府的拆迁工作尚未完成”。一直到2009年8月，该项目终于开始大规模动工，并且在今年下半年推出第一批住宅项目。