佛山购房者交楼过程中注意事项

一、交楼的法律概念

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”;国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”。根据以上法律、法规和部门规章的规定，交楼的概念是房地产开发企业应当按照法律、法规规定和合同约定，将验收合格，符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，买受人按照有关规定和合同约定办理一定手续，接收商品房。开发商的法律义务是交付的楼房必须是按照法律、法规规定和合同约定，在合同约定的期限将符合交付使用条件的房屋交付给买受人;买受人的法律义务是按照有关规定和合同约定缴纳费用，办理一定手续，接收房屋，不得无故拒收。

二、交楼应具备那些条件?

《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”建设部和国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本第八条列举了四种商品房交付条件：验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件。房地产公司目前采用交楼条件是上述示范文本列举的四种商品房交付条件中的“验收合格”。并在合同中对“验收合格”具体解释为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

另外，根据《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”商品房买卖合同中因此还约定交房时要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。此外还需提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

三、竣工验收的条件是什么?

2000年1月10日国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”实践中，房屋建设竣工后即由建设、施工、勘察设计、监理四方共同参与竣工验收，形成《单位(子单位)工程竣工验收记录》，四方签字盖章以表示认可工程质量，验收合格即可交付使用。

四、没有进行竣工验收备案是否可以交楼?

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”上述规定表明竣工验收备案是在建设工程竣工验收交付使用之后。因此，竣工验收备案不是商品房交付的必要条件，而是职能部门的事后监督行为。按照合同约定的条件没有进行竣工验收备案也是可以交楼的。

五、交楼的主体是什么?

交楼的主体为签订《商品房买卖合同》的出卖人和买受人。出卖人按照《商品房买卖合同》的约定，把具备合同约定交付条件的商品房交付给买受人(俗称交楼)，买受人按照规定和双方的约定办理一定的手续接受商品房(俗称收楼)。出卖人负责交楼的一般包括开发商及其授权的代表，买受人收楼的一般是买受人或其书面授权的代理人。

六、交楼的标准是什么?

《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”该《办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”有些公司因此对所交房屋与样板房的一些设施如有区别则在合同中相应作出补充规定。对于基础设施和公建配套标准：供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕。

七、什么情况下，业主可以拒绝收楼?

根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用?”及第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持?。”有些合同范本规定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因此，如果未经竣工验收、竣工验收不合格，不符合法律规定或者合同约定交楼条件的情况下，业主可以拒绝收楼。

八、法律、法规对房屋的质量保证期强制性规定有哪些?

《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

民用建筑节能条例第二十三条规定，在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。另外2003年8月8日广州市建委下发了《广州市建设委员会关于进一步加强商品住宅交楼管理的通知》对房屋的质量保证期也作了更为详细的规定：1、地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限;2、屋面防水：5年;3、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年;4、地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2年;5、门窗翘裂、五金件损坏：2年;6、管道堵塞：2年;7、卫生洁具：1年;8、灯具、电器开关：6个月。