承租人购买权与房屋使用权转让有哪些法律问题

[案情]

2010年5月，钱某出资15万元从某商品市场主办单位处购得一间门面房使用权。双方约定，房屋所有权归市场主办单位所有，钱某可长期享有房屋使用权，并可自由转让。同年8月，钱某将此房出租给赵某，租期3年，租金每年15000元。2012年12月，钱某又与张某签订一份合同，约定将门面房卖给张某，收取价款13万元。2013年1月，张某通知赵某房子已被其所买。赵某得知后，以钱某与张某之间房屋买卖没有事先告知承租人，侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求法院宣告钱某与张某之间房屋转让合同无效。

[分歧]

在该案的审理过程中，形成四种不同意见。

第一种意见认为，钱赵之间签定的租赁合同合法有效。钱某未依法律规定提前三个月告知承租人赵某，即与张某达成房屋买卖协议，将房屋卖给张某，侵犯了赵某的优先购买权。赵某以享有优先购买权为由请求法院宣告二人之间房屋买卖无效，法院应予支持。

第二种意见认为，不论赵某有无优先购买权，因钱某并非门面房的所有权人，他以其本人名义将门面房转让他人属无权处分，且未得到所有权人的追认，应确认钱某与张某之间签订的买卖合同无效，赵某的诉讼请求应予支持。

第三种意见认为，钱某与张某签订的协议并非房屋买卖合同，而是使用权转让合同。转让行为虽合法有效，但出租人出卖房屋所有权是承租人行使优先购买权的前提和基础，本案系房屋使用权转让合同并非房屋所有权买卖合同，则房屋使用权转让承租人无优先购买权，赵某的诉讼请求不能支持。

第四种意见同样认为，钱某与张某签订的协议并非房屋买卖合同，而是使用权转让合同。根据有关法律规定精神，使用权转让中承租人应当享有优先购买权，法院应予支持赵某的请求。

[评析]

本案的争议焦点在于：一是钱某与张某签订的“买卖合同”的性质与效力该如何认定;二是赵某对钱某、张某二人的转让行为能否主张优先购买。

一、关于本案的“买卖合同”性质与效力的认定

分析该“买卖合同”的性质与效力，首先就要分析钱某享有权利的法律性质。钱某与主办单位约定，钱某取得转让房屋的长期使用权和自由转让权，房屋所有权仍归主办单位所有。这是市场经济中，为更好地实现物的效能，而出现的所有权权能分离的一种特殊情况。作为所有权人的主办单位，其目的是通过对房屋所有权能的剥离，实现收取市场管理费、繁荣市场经济等期待利益;而购买者购买市场门面房使用权，也不仅仅是为了取得居住性的使用价值，而是以此为依托经营谋取收益价值。

本案形式上，钱某转让房屋是转让房屋所有权，该“买卖合同”系房屋买卖合同，由于钱某并非房屋所有权人，他以本人名义转让房屋属无权处分行为，且未得到所有权人的追认，貌似应当确认转让行为无效。而从以下三点衡量，就会对该“买卖合同”作出符合实际的理解。首先，从双方订立合同的目的看，张某受让交易房屋是要取代钱某与所有权人之间的合同关系，以此房在市场经营谋利;钱某转让房屋是为了获取差额利润。从转让双方的真实表示看，所欲转让和所欲取得的均在于房屋的市场经营价值即上述论及的房屋用益性，而非房屋本身的交换价值。其次，钱某转让房屋已事先得到主办单位“可自由转让”的认可，并不违反现有法律法规的规定。第三，从该“买卖合同”为有偿转让看，双方经过转让所得利益基本均衡，符合诚信公平原则。由此可见，买卖合同的订立在钱某、张某二人间建立的并不是房屋买卖关系而是房屋使用权转让关系。由于双方转让的并非房屋所有权而是房屋使用权，故该“买卖合同”应为权利转让合同而非买卖合同。转让应当符合权利转让的有关规定，由于钱某拥有法律意义上的自由处分权，主办单位事先也许可钱某“可以自由转让”，且不违反现行法律法规禁止性规定，故钱某的转让行为为合法有效的民事行为。因而，该“买卖合同”应认定为合法有效的房屋使用权转让合同。

二、赵某能否对钱张二人的转让行为主张优先购买权

赵某能否对钱某、张某二人的转让行为能否主张优先购买，主要涉及房屋使用权转让承租人有无优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权，是指出租人出卖出租房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买出租房屋的权利。根据法律规定，承租人行使优先购买权的条件有三：一是其为合法承租人;二是出租人出卖房屋所有权;三是承租人愿以同等条件买受房屋。一般理解是出租人出卖房屋所有权是承租人行使优先购买权的前提和基础，若由此推导，由于本案系房屋使用权转让并非房屋所有权买卖，势必认为对钱张二人的转让行为不能主张优先购买。但应当注意的是，房屋使用权转让时承租人有无优先购买权，我国现行立法上并无明文规定。

笔者认为，依据民法相关解释理论，应当确立房屋使用权转让承租人优先购买或优先受让制度，认可房屋使用权转让情形下承租人有优先购买权。理由如下：所有权比使用权更为全面深入，既然法律为保护承租人的利益，可以对出租人的所有权的处分权能加以限制，承认承租人的优先购买权，那么，对出租人的房屋使用权予以限制，限制其处分转让，从而认可承租人的优先购买权，并无不可。否则，所有权人将以转让房屋使用权代替房屋买卖规避现行法律规定，致优先购买权制度落空。当然，此种情形下，承租人优先购买权的行使限制仍可参照现行法律“买卖不破租赁”的有关规定。如上所述，故本案不能仅仅以条件二的缺乏而否认承租人以优先购买权对抗出租人转让房屋使用权。赵某可以对钱某张某二人的房屋使用权转让主张优先购买。综上，笔者认为第四种意见较为正确。