僵持不下的房产归属该给谁

一栋30多年的农村自建房，让两家人先后陷入官司当中。

这栋争议砖瓦平房位于宜春市袁州区官圳巷150号，仅百余平方米，属农村宅基地建房。从2005年开始，房子的产权发生了一系列变更，两家人的纠纷由此纠葛了11年之久。

房子原使用者是当地村民罗建芳，2005年她与宜春市民姜迪金签订了一份房屋转让协议，随后姜迪金的儿子姜毅又办下了这栋房屋的房产证。十年后，罗建芳的儿子罗军认为农村宅基地建房按照法律法规不能转让和交易，当初的协议无效。而姜毅认为，当初的买卖已成事实，并且当地房管局已经认可，但他购买的是宅基地上的房屋所有权，而并非土地使用权。

宅基地和房子能否分离?宅基地自建房为何能过户?宅基地和房子权属能否分离?引出了一系列法律问题。

僵持不下的房产归属

现在的宜春市袁州区官圳巷已经基本无人居住，只留下大量的砖瓦空房。这里曾经是一片“城中村”，农户的自建房和一些零星的责任田散落其中。2015年初，由于当地的发展需要，这里被列为拆迁的红线范围，居民们开始搬迁。

罗军是官圳巷的居民，虽然很少在这里居住，但罗军的母亲罗建芳在这里有一套自建房。据周围村民说，罗建芳早年外嫁，但是村里还是分了宅基地给她。上世纪80年代，罗建芳和家人利用这块宅基地建起了一栋砖瓦结构的自建平房：官圳巷150号。

2015年年初，罗建芳年事已高，这时传来拆迁的消息。

罗军告诉新法制报记者，他到村委会咨询，“村干部告诉我，这房子早已卖给别人，已经不属于我家的了。”

据罗建芳说，2005年，她因为身体不好要外出走动，在官圳巷150号住得不是特别多，于是通过朋友介绍认识了宜春人姜迪金。对方提出合伙建房的要求。“就是由我家出地，对方出钱建房，将房子加高。”罗建芳称，随后对方要求她签订一份房屋转让协议书。“说是说转让，其实是合伙建房，建好后房屋给他们一部分使用权。”罗建芳认为，这种合伙建房的方式在农村很常见，于是就答应了。

记者在这份于2005年5月11日签订的“房屋转让协议书”看到，双方通过一家名为中原房地产信息服务中心的房屋中介签订的合同。合同是房屋转卖，合同规定姜笛金支付7万元房款，而补充规定为，罗建芳要办好房产证并且过户给对方，再将集体土地使用证给对方，但协议中并没有写明土地使用证将作何用途。

“我认为只是走个形式，不是真卖。”随后罗建芳收取了对方的房款。但至于收了多少，罗建芳称不记得了，“之后合作建房的事没了下文，姜迪金一家人也没来住过，我也一直不敢告诉家人。”

11月5日，姜迪金告诉记者，当时就是双方买卖房子，罗建芳和家人都知情，并不是合作建房。中原中介工作人员张志刚证实，当初罗建芳是知道土地是集体土地，不能过户，并不清楚是出于什么原因签买卖协议。

眼看拆迁在即，针对房产的归属问题，双方僵持不下。

宅基地自建房为何能过户?

按照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

据此，罗军认为不管母亲和姜迪金之间的买卖协议是真是假，都没有法律效力，不受法律保护。

2015年8月，罗军多次找到姜迪金，要求对方归还房产，姜迪金却出示了一份官圳巷150号的房产证，且该房产已经过户到了其儿子姜毅名下。

虽然罗军没有拿到这份房产证复印件，姜迪金也没有提供房产证出示给记者，但在一份宜春市私有房屋所有权登记申请表上，记者看到罗建芳于2005年5月对这套150平方米的自建房进行了登记。而在2005年6月的一份宜春市房管局房产房籍审批材料上，原房屋权属证书的所有人为罗建芳，但在收件收据上的名字则为姜毅。

同时，在宜春市个人房屋所有转让及其转移登记申请表上，显示时间为2005年6月8日，出让方为罗建芳，受让方为姜毅。

11月4日，记者在宜春市房管局查询，这份房产证于2005年就办下来了。但具体何时办下来，工作人员称暂时查询不到。

罗建芳表示，自己从来没有拿到过房产证，也没有进行过户交易。

据宜春市房管局知情人透露，该房产先由罗建芳申请的房屋所有权登记，既申请取得房产证。随后由姜迪金取走房产证，并转移登记在了儿子姜毅名下。

不能交易的宅基地自建房为何还能过户转移?对此，宜春市房管局相关工作人员表示，十年前的事，他们记不太清楚，但可以肯定的是按照当时罗建芳和姜迪金之间的买卖协议作为依据。

宅基地和房子权属能否分离?

据了解，农村自建房，其土地归属于村集体，所以一般只有《房屋所有权证》，并没有《土地使用权证》，不能转让和交易。

姜迪金认为，当初签订的买卖协议，他只是购买了房屋的所有权，既房屋的砖瓦本身，并不是土地的所有权。“房子的一砖一瓦都是我买下来的，和土地是分离开来的，我买来的砖瓦给其他人有什么不可以?”

2015年下半年，罗建芳和罗军将姜迪金告上了法庭，要求法院认定当初的房屋买卖协议无效。

那么宅基地上的房屋是否可以像商品房一样流通和转让?宅基地和房子能否分离?这些法律问题也在当时引发了不小的争论。

按照《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该规定确定了我国房屋不动产交易遵循的“地随房走”、“房随地走”或“房地一致”原则。也就是买房既买地，买地既买房。

但也有法律人士认为，这只适用于一般的商品房，而在自建房范畴内还值得商榷。江西周像律师事务所律师余泊铭表示，宅基地的自建房一般都是村民自己建造的，土地虽然是集体所有的，但房屋及其本身的材料应该属于个人所有。“比如曾经有一些人，在农村看见年代比较久远的老房子，由于房屋门窗有浮雕和绘画，具有艺术价值，于是购买下来，全部拆除运往外地，再重新拼装翻新。”这样并不影响其土地性质。

余泊铭表示，如果是外地人买了宅基地的房屋，占用了该土地的使用权，由于土地是属于集体所有，那么这种做法是违法的。

余泊铭还认为，宅基地的房子一般不能交易和转让。但如果房子是卖方花钱所建，买家买来后立刻拆走，不占用其土地，那么这种情况下，房子和地应该是可以分离和转让的。

原告方一审败诉欲上诉并起诉房管局

就在双方僵持中，2015年8月6日，宜春市房管局下发了意见函，表示将依法对“土地性质为集体土地、房屋土地证为罗建芳、房产证为城镇户口的姜毅”这一有争议的房产证明作出撤销的决定，并将房屋产权恢复到原户主名下。但在处理意见函最后，房管局还补充称，如果法院结果出来，当事人提起上诉，将以判决为准。

2016年10月26日，宜春市袁州区人民法院审理认为，2005年5月11日双方签订协议，姜迪金支付了订金3000元。同年5月27日双方在房管局办理房屋所有权转让登记，在将房屋登记至姜毅名下后，姜迪金交清了剩余的67000元费用给罗建芳。

据此，法院认为，当初签订“房屋转让协议书”是双方真实意思的表达。并且当初协议只规定了房屋的物业，并没有规定交易土地使用权。

法院认为，协议内容真实有效，驳回了罗建芳和罗军的诉求。

“但对于购买房屋，不是购买土地是否合法，房屋是否能够转移过户这一系列问题，并不在法院此次的审理范围内。”余泊铭认为，法院认可了这份协议，并没有对房产的归属是否合法做出判决。

罗军认为，如果现在不上诉，既承认协议有效，房屋的产权属于姜毅，那么房管局则没有依据撤销房产证。如果他不上诉，这份房产证也无法被撤销。罗军打算继续上诉，并起诉房管局，要求其撤销姜毅的房产证。

就在双方还在为房产归属继续僵持时，拆迁指挥部给出了最新消息，官圳巷150号因为规划调整，不在红线以内不列入征收范围。

对于姜迪金认为只是购买房屋，不是购买土地的说法，余泊铭认为就算买卖协议真实有效，但其内容本身可能并不会受法律保护。他表示，购买了房屋，但长期不拆除、搬迁，已经占用了集体土地的使用和分配权达十年之久，这样的协议是否合法值得商榷。