逾期交房违约金的处理方式

本案双方对三千余平方米房屋的买卖合同，即未约定明确的余款付款期限，也未约定清楚逾期交房的违约金计算基数，实在令人吃惊。双方纠纷的发生恐怕跟合同的马虎含混不无关系。最后法院判决按照已付款额为基数计算违约金，虽然不无争议，个人认为就个案来看，还是比较公平的。对开发商的霸道如何说“不”开发商逾期4年才交房，且房屋层高也不符合合同约定,于是买房人要求降价。双方为合同履行问题发生了争议。孰料，开发商在报纸上登个公告、用特快专递发个通知，就要解除商品房买卖合同。

安徽两级法院审理后，都对开发商的这种霸道行径说“不”。逾期交房生官司刘某、彭某(下称刘、彭)与蚌埠房地产(集团)有限公司住宅分公司(简称蚌房住宅分公司)于2003年6月签订一份《商品房买卖合同》，约定刘、彭购买一套该公司开发建设的建筑面积为3026.54平方米的营业性用房，总价款为553万余元。合同签订时，买受人预付100万元。出卖人应当在2004年12月31日前将商品房交付买受人使用，逾期交房，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金等。合同签订后，刘、彭交纳了房款100万元。2008年12月30日，蚌房住宅分公司在《蚌埠日报》上发布公告，通知刘、彭，在通知见报之日起七日内至该公司支付购房款453万余元，并办理房屋交接手续。逾期该公司将依法解除双方签订的《商品房买卖合同》。2009年4月2日，刘、彭将开发商诉至蚌埠市中级人民法院，请求判令：蚌房集团及分公司交付房屋并支付至交房时止的逾期交房违约金243万余元;赔偿其因房屋面积短少部分的损失61万余元;蚌房集团欲交付的房屋层高不符合合同约定,应予以降价。为此，开发商很生气。去年5月6日，蚌埠房地产(集团)有限公司(简称蚌房集团)通过国内特快专递的方式向刘、彭发出了《关于解除商品房买卖合同的通知》，宣告解除之间签订的合同。同时向法院提出反诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。蚌埠中院经审理认为：刘、彭与蚌房住宅分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。双方在合同中仅有预付款的约定，对剩余房款的支付期限并没有明确约定。在蚌房集团迟延交付房屋已经违约的情况下，蚌房住宅分公司提出了履行方案，但双方在违约金、房屋面积及层高等问题上并没有达成一致意见，而且蚌房住宅分公司提出交付房屋的面积与合同约定也不一致。蚌房集团以刘、彭迟延付款为由解除合同，没有事实根据，要求确认双方的合同已经解除的反诉请求不能成立。由于双方在合同中明确约定以产权处核定面积为准，以最终核定面积进行结算;合同中有关房屋层高也约定的是暂定层高。在房屋未实际交付的情况下，因房屋面积及层高无法确认，刘、彭要求蚌房集团赔偿房屋面积短少部分的损失及因层高不足减少房屋价款，没有事实根据，双方可在房屋实际交付后另行处理。蚌埠中院一审判决：蚌房集团将双方合同约定的“丽都园”二期拐角营业房交付刘、彭;蚌房集团支付刘、彭逾期交房违约金44万余元;驳回蚌房集团及蚌房住宅分公司的反诉请求。违约就该担责任宣判后，刘、彭与蚌房集团均不服，向安徽省高级人民法院提出上诉。刘、彭上诉提出：最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。也就是说该司法解释对于逾期交付房屋的，是按照未交房部分的租金计算赔偿损失的。逾期交付房屋按照已付房款数额计算支付违约金除非双方在合同中明确约定，一审法院判决要求蚌房集团按照已付购房款计算逾期交房违约金没有任何依据。

刘、彭两人请求二审依法改判。蚌房集团在法庭上答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定了出卖人交付房屋的时间是2004年12月31日，尽管没有明确买受人交付房款的时间，但依据买卖合同双方权利与义务相对应的关系及交易习惯，应确认购房人支付房款的时间是在2004年12月31日。但购房人除支付100万元预付款外，剩余绝大部分房款至今未支付，故蚌房集团享有同时履行抗辩权，蚌房集团不应承担违约责任。“即使合同对购房人的支付房款时间约定不明，也意味着蚌房集团随时可以要求购房人支付房款。”蚌房集团的代理人说。2008年12月30日，蚌房集团在具备交付房屋条件时，即以登报的形式通知了购房人，明确了购房人应付房款的数额和时间，购房人应当履行支付房款的合同义务，但购房人至今拒绝支付房款，其行为显属违约，故购房人追究蚌房集团逾期交房的违约责任不能成立。由于购房人所付房款不足总房款的五分之一，余款拒不履行，蚌房集团依据合同法依法行使了合同解除权，符合法律规定，应予支持。

开发商单方解除合同无效安徽高院民四庭公开开庭审理此案时，合议庭综合当事人的举证、质证以及诉辩意见，归纳出此案的两大争议焦点：1.2009年5月6日蚌房集团用特快专递向刘、彭发出的解除《商品房买卖合同》的通知，能否产生解除合同的法律效力?2.若合同未解除，根据双方合同的约定，蚌房集团应承担每日万分之三的逾期交房违约责任，那么违约金的计算基数是按已付购房款数额还是按总房价款数额?法官分析认为，刘、彭与蚌房住宅分公司于2003年6月13日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自的义务。刘、彭按约定履行了给付100万元预付房款的义务，蚌房集团及其分公司未按约定于2004年12月31日前交付所售房屋，显属违约。2008年12月30日蚌房集团虽以登报方式通知刘、彭支付购房余款和办理交房手续，但蚌房集团至今未能提供证据证明房屋已符合交付条件，刘、彭据此行使先履行抗辩权符合法律规定，蚌房集团处在持续违约状态下不享有解除合同的权利。因此，蚌房集团于去年5月6日用特快专递向刘、彭发出《解除合同通知书》不发生法律效力，其提出《商品房买卖合同》已经解除的上诉理由不能成立。