教育地产变更是否构成违约

1、刘先生去年购买了某开发商购买的期房，当时买房时看中了开发商对教育地产的宣传，刘先生的儿子今年要上小学一年级。但是在今年准备给儿子报名的时候傻眼了，他被告知所述小区并不属于之前宣传的教育地产，而是被教育局划为另一个小学。刘先生非常生气，觉得自己上当受骗了，刘先生咨询是否可以找开发商，要求开发商给个说法。

律师解答：刘先生所述的情况取决于开发商对教育地产的宣传是否明确具体，且刘先生是否有相关证据证明。若答案均是肯定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，开发商对于教育地产的广告宣传应当被视为合同条款，现教育地产变更，可以视为开发商违约;若答案均是否定的，对于学区问题很难被认定为合同条款，故刘先生很难追究开发商的责任。

2、张先生来电咨询，其通过中介看到一套高新区的二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但是，当中介和房东确认时，房东却拒绝卖房。后中介只得通知张先生，居间不成功，房东不肯卖房，请他再考虑购买其他房屋，或取回意向金。但张先生认为已交意向金，买卖不成，中介公司有责任，张先生咨询是否可以要求中介公司承担赔偿责任?

律师解答：根据《合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间服务是信息服务和媒介服务，居间人只是提供信息和帮助撮合交易，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。若交易没能达成，也是因为双方未就买卖达成一致，与居间人无关。所以张先生不能要求中介公司承担责任。

3、吕小姐今年7月租了吴中区李先生的一套简装房子。由于今年台风和雨水的影响，房子屋顶多处出现潮湿、粉刷面空鼓并随时可能掉落的风险。吕小姐多次找到房东，希望房东将屋顶出现的问题尽快修好，但房东拒绝维修，说这套房子是他刚买没多久，房屋还在保修期内，让吕小姐自己去找物业进行维修。吕小姐想问，对于房屋的日常维修，合同中没有进行约定，她可以要求房东对房屋进行维修么?

律师解答：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此，房东对房屋负有维修义务，吕小姐可以根据法律规定要求房东对房屋进行维修。