交付质量不合格房屋是不是违约行为

【违约损害赔偿】购房者能否获得卖房者对开发商的违约损害赔偿权

[案情]

2005年9月2日，被告与某房地产开发商签订了商品房预售合同一份，约定该房地产开发商为被告购买的商品房做保温强面、安装中空玻璃及交房时间等内容。后该房产开发商没有全面履行自己的义务，与被告产生纠纷。2007年2月4日，被告与原告就上述房屋签订房屋买卖协议一份，并约定房款，交付时间等内容。2008年2月28日，被告、原告到房屋产权登记机关办理了产权过户手续。2008年3月14日，被告向法院起诉，要求房产开发商重做保温强面、安装中空玻璃及承担逾期交付房屋的违约责任。此案经法院调解，双方达成了协议，由房产开发商一次性赔偿被告13382元。原告知道此事后，认为被告已将房屋出售给了自己，向房产开发商索赔的权利也应属于自己，被告获得的赔偿款属于不当得利，要求法院判决被告返还该赔偿款。

[审判]

法院认为，被告杨某于2005年9月2日与房产开发公司签订的商品房买卖合同后，房产开发商应按照合同约定全面履行自己的义务。房产开发商没有全面履行自己义务，被告杨某依据合同的约定向某房产开发商主张权利，得到了法院调解书的确认，被告杨某的行为是合法行为，应该受到法律的保护。2007年2月4日，被告杨某虽然将原属于自己的商品房出售给原告陶某，但双方并未对被告杨某向房产开发商所主张的权利进行约定，且被告杨某出售给原告陶某的房屋为现房，故原告陶某要求被告杨某返还不当得利的请求无法律依据，对原告陶某的诉讼请求不予支持。判决驳回原告陶某的诉讼请求。

[评析]

一、交付质量不合格房屋是违约行为

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，它与成品房买卖已经成为我国房地产市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售合同是开发商与购房者双方签订的合同，双方均应严格按照约定履行合同确定的义务，否则将产生承担违约责任的后果。

二、被告享有违约损害赔偿请求权

违约损害赔偿是一种因债务不履行所发生的债务，也就是说，因债务人违约而使债权人遭受损害，当事人之间的原合同债务就转化为损害赔偿的债权债务关系。要构成违约损害赔偿，首先债权人必须是合同关系的当事人。违约损害赔偿请求权的主体仅限于合同关系的当事人，从根本上说是由合同的相对性原则决定的。其次，违约行为在性质上违反合同的义务。再次，违约行为在后果上导致了对合同债权的侵害。债务人违反合同义务必然会使债权人依据合同所享有的债权不能实现，会对债权人债权造成侵害。最后，在履行过程中，并不是说一旦发生一方的不履行，就构成违约。如果不履行的一方的不履行，具有正当理由，则不构成违约。在合同法中，正当理由包括正当行使抗辩权、具有法定或约定的免责事由、不履行是由对方的原因造成的。本案中，房产开发商向被告交付不符合合同约定质量标准房屋，构成违约，由于被告已将房屋进行了转让，进行损害赔偿为最好的违约责任承担方式。

三、被告没有转让违约损害赔偿债权

违约损害赔偿请求权具有补偿性，主要是通过损害赔偿的方法来弥补或填补债务人因为违约行为所造成的损害后果。违约责任损害赔偿请求权，作为一种债权也可以进行转让。但债权的转移应具备几个条件：

首先，须存在债权转移的事由。债权的转移，有的是基于法律的直接规定，有的是基于法院的裁决，有的是基于民事行为，如通过转让合同而转让债权。

其次，须存在有效的债权。债权人应具有处分该债权的权限。有效合同债权应从宽理解，可撤销的合同债权、已过诉讼时效的债权等，都可为让与的标的。

再次，被让与的债权具有可让与性。债权让与得以实现，债权具有让与性是必要条件。一般地，只要债权让与不违反法律的强制性规定、社会秩序和公共道德，就能够让与。但有三类债权不得让与：根据合同性质不得让与。按照当事人约定不得让与的债权。基于合同自由原则，允许当事人在不违反法律的强制性规定、社会秩序和公共道德的前提下，特别约定禁止债权人让与债权。依照法律规定不得让与的债权。如果债权人以禁止流通物为标的物，让与人与受让人签订的让与该债权的合同无效。

本案中，被告对房产开发商的违约损害赔偿请求权既未被法律规定强制转让给原告，也未被法院裁判确定给原告，原、被告之间买卖房屋合同中也未约定该损害赔偿请求权的转让。因此，被告取得损害赔偿金是基于其与房产开发商之间的合同关系而产生的，具有法律根据，不构成不当得利。