签居间合同需要注意什么

【二手房居间合同范本】买二手房签居间合同要注意的问题及对策

《居间合同》在二手房买卖中是一份非常重要的法律文件，很多纠纷正是产生于居间合同签订过程之中。上海市房地产交易中心曾有一个推荐文本——《房地产经纪合同》，但由于这个文本并非强制使用，因此各家中介公司提供的《居间合同》基本都是各自拟定的(供房地局备案即可)文本，这些合同中都尽力规避中介的义务而加大委托人的责任。

中介公司采用的《居间合同》文本大致分两种方式：第一种方式是由中介公司与卖方和买方分别签订《委托购买合同》和《委托出售合同》，这种方式在中介公司与委托人之间分别建立居间合同关系，而买方与卖方之间并未建立买卖合同关系。第二种方式是中介公司与卖方和买方同时签订《居间合同》(有的也叫定金合同)，三方直接建立居间合同关系和买卖合同关系。由于后种方式比较能让将上家和下家牵制住，因此中介一般乐于采取第二种方式。

如果中介公司采用第二种方式，提供的《居间合同》是一份三方合同，即“甲方(出售方)”、“乙方(买受方)”、“丙方(居间方)”，则签订这份合同时一定要引起高度重视。因为，这份合同并不是一个简单的居间合同，而是“居间+买卖”的合同，它不仅约定了中介与买方或买方的居间合同关系，还同时约定了“买方与卖方”的买卖合同关系，因而是一份混合合同。

签订这种合同时要注意以下几个问题：

一、要核对房价和面积

1、注意约定的房价是指房东到手价还是成交价?

如果约定的是房东到手价则应当注明上下家交的各项税费是由下家承担的，到手价是不含这些税费的。

如果约定的是成交价，也就是指合同上的“房屋总价”，则双方应交税费，所以下家的总支出是“成交价+税费”;

2、注意与产证上的面积一致

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二手房交易中所出售的房屋一般都按套来算，但下家决定购买与否时肯定会按建筑面积折算成单价。如果居间合同约定的建筑面积与产证上不一致时，双方就会在理解上产生争议(即上家坚持说按套来计价，下家会坚持说按照建筑面积来计价)。所以要与上家提供的产证注明的面积进行核对。

二、注意交易的条件的可行性

交易条件要根据双方的具体情况及房屋情况拟定，如果拟定的交易条件不可行，或者出现约定不明的情况，则会影响交易进行，甚至产生纠纷。如居间合同仅约定买方在“过户前支付房款60万元”，所谓“过户前”则有可能指在办理房屋过户手续之日前的任何一天，如果买方理解为提前一天，而卖方理解为提前一月，则履约时会产生争议。因此必须将影响房屋买卖的一切因素全部考虑进去，并制订时间表。

三、注意诚意金转定金的条件，包括

1、诚意金是否在上家认可交易条件并签字后就转为定金?

2、诚意金转为定金后是否由中介保管并可抵扣中介费?

3、诚意金在什么情况下可退给下家?

四、注意中介费支付条件，中介费在在签订买卖合同时支付，还是过户时支付?是分期付还是一次性支付?

五、注意违约责任如果约定，包括

1、在一方不愿意出售或购买时对中介是否要支付违约金?

2、出现“跳中介”情况时对中介是否要支付违约金?

3、中介违约时承担什么违约责任?

六、注意附加条款的空白处要写划掉

附加条款应当写上户口迁移问题、维修基金及家俱是否赠送等，写完后要将后面划掉，否则手写部分可能被私自添加。

为防止被不良中介欺骗，建议采用如下对策：

1、签订居间合同前进行产权调查，并与中介提供的产权情况进行核对

2、签订时认真阅读各项条款，千万不能随便签名

3、对居间合同中的不平等条款要求进行修改，否则不签

4、要求在合同中明确中介应当承担的责任，否则不签

5、如买方与卖方未当面同时签字，则先签字的一方在签订后应立即复印合同并留存，以防中介私自涂改。