凭居间协议是否能要到中介费

国家规定的法律法规，规定者方方面面，是我们的行为准则，更是不可逾越的杠杆。但法律规定到底有什么，又有什么强制性规定呢？就以凭居间协议是否能要到中介费为例，下面若悠网小编来为你解答，希望对你有所帮助。

凭居间协议是否能要到中介费

最近随着银行政策和房地产政策的影响，在签订居间协议后，由于买方或卖方原因导致的违约情况大量出现，房屋中介为了保护自己的利益，会在居间协议里面约定中介费以保护自己的利益。《合同法》对居间行为有明确的规定，《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。即，是否要到中介费，以是否促成合同为准，促成合同即可收取中介费。以一个案例来具体介绍。

【案例要旨】

合同法规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。现实交易中，房产中介公司往往利用自身的优势地位，通过在中介服务合同中设立高额的违约金条款，来实现对前述合同法规定的规避。司法实践中，人们对此类违约金条款效力的认定也并不统一。笔者认为，对于此类违约金条款不能一刀切，要区别对待，合理的违约金条款应当得到支持，而那些显然有悖公平的高额违约金条款应当得到司法的规制，这样才能最大限度地保障合同双方当事人的合法权益。

【案情简介】

原告:张某

被告:某房产中介公司(以下简称“某中介”)

2009年上海楼市开始触底反弹，在沪务工的张某认为买房时机已到，便委托某中介帮其物色房源，双方约定若中介公司能促成交易，张某将向其支付购房款的2%作为中介费。2009年5月，在某中介的介绍下，张某看中了一处房产。经某中介的协调，张某与房东于同年6月6日签订了一份由某中介提供的房屋买卖中介协议书，协议约定张某于合同签订日先支付给房东20000元定金，并于09年8月8日前付清余款，购房款付清后，房东向张某交付房屋并办理相关手续。协议中还约定若任何一方违约，须向某中介支付购房款的2%，即4800元，作为违约金。

然而，因张某的单方面违约，该中介协议最终未能履行。经过协商，房东同意退还张某所付定金。当张某前往某中介拿取定金时，某中介以张某单方违约为由，从定金中强行扣留了4800元。双方几经交涉，僵持不下，张某遂将某中介告上了法庭。

在庭审中，原告诉称，根据《合同法》第427条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此房屋买卖中介协议书中的违约金条款与法律相抵触，应认定为无效。另外，本案中房产交易最终并未成功，某中介无权要求原告支付4800元中介费，但原告同意支付500元作为中介公司的劳务费用。

被告辩称，中介合同原则上是交易成功时支付中介费，但张某在房屋买卖中介协议书中约定，若买卖双方一方违约，违约方愿向中介公司支付相当于购房款2%的违约金。违约金条款是在双方合意情况下订立的，并未与合同法有关规定抵触。所以某中介有权依据合同约定要求违约方张某支付4800元违约金。

【审判主旨】

法院经审理认为，本案争议的焦点主要在于对房屋买卖中介协议书中违约金条款效力的认定。法院在审理案件的过程中对双方当事人先行进行了调解。经过法官耐心、细致的调解工作，原、被告在自愿的基础上达成了和解协议，约定由某中介向张某返还2800元，其余的2000元作为其为中介活动支出的必要费用。

说明:由于本案是以调解方式结案，因此最终的裁判文书中并未涉及到对焦点问题的法律分析。实践中，在房屋买卖中介协议或其它购房中介合同中设立违约金是一种非常普遍的现象，也较易引发纠纷，此类纠纷主要依据合同法中有关居间合同的规定进行调整。然而，我国目前有关居间合同的法律规定较为滞后，实践中存在不少争议。笔者希望通过对本案中争议焦点及延伸问题的分析，以期共同探讨房屋买卖中介协议中违约金条款的效力认定问题。

虽然高额违约金条款表象上是合同当事人合意的产物，但实质上其已违背《合同法》第40条[3]有关格式条款的禁止性规定。房屋买卖中介协议中的违约金条款多为格式条款，将违约金金额约定为合同顺利履行时委托人才需支付的中介费，显然有违《合同法》第40条的规定，加重了委托人的责任，已构成格式合同中的“霸王条款”，应当否认其效力。我国是严格控制与限制格式条款的适用。高额违约金条款使得中介公司不仅能减免自身义务，而且加重委托人义务，已构成《合同法》第40条禁止设立的格式条款，应认定为无效。实践中，高额违约金条款往往以格式条款的形式出现，其一般是由中介公司单方拟定并反复使用，且委托人未经中介同意不得进行修改。我国居间合同立法虽未明文禁止设立高额违约金，但居间合同立法中隐含的一个法律原则即居间人获取报酬必须以促成交易成功为前提，因此促成交易成功是居间人获取报酬必须履行的法定义务。高额违约金条款的存在，变相地免除了中介公司所需承担的法定义务，居间人的义务从促成交易的成功转化为促成买卖双方尽快签署房屋买卖中介协议，因为一旦该中介协议经签署生效，即使交易最终失败，其仍可获得不低于中介费的违约金。相应地，促成交易成功的义务变相地转嫁到了委托人身上，因为其若无法促成交易成功，就必须承担高额的违约金。这严重背离了居间合同的立法初衷与公平合理的原则。

对于中介来讲如何设置违约条款至关重要，如果一旦违约金被认定为无效，其只能另行起诉索要必要的居间活动支出。

居间协议里对中介费的约定很难获得法院支持，对于违约金的约定约定的公平合理，不违法法律的规定和基本原则，会获得法院的支持。关键在于如何设置居间协议的违约条款

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